Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Onze blogs

​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​3 July 2014​

In Nederland steeds meer accent op acht kantoorlocaties

Michael Hesp is Head of Research bij JLL​​​​​

​​​​​​​​​​​​​​​​Ik loop vaak tegen het vooroordeel aan dat de Nederlandse kantorenmarkt intransparant is. Dat is niet mijn indruk: Nederland is een van de meest transparante landen omdat we van elke stad, elk postcodegebied en/of elk adres een leegstandscijfer en een gemiddelde huurprijs kunnen berekenen. In de ons omringende landen zijn dit soort cijfers enkel beschikbaar zijn van de grote steden. Kortom, in Nederland zijn we behoorlijk verwend op het gebied van marktinzicht. Dat neemt niet weg dat de vraag naar verdere transparantie en steeds betere analyses van de data, blijft toenemen. 

Met de verdere opkomst van Big Data  is het mogelijk verschillende databronnen aan elkaar te koppelen. Wij hebben dat  gedaan met de JLL Ranking Kantoorlocaties waarvan in juni de derde editie is verschenen met databronnen, zoals Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (voormalig AgentschapNL), BAG, CBS, Oxford Economics, EIB, Goudappel Coffeng, Locatus en NS,  gekoppeld aan haar kantorendatabase (op basis van onder meer eigen informatie en PropertyNL). Hiermee maakt JLL de Nederlandse kantorenmarkt op nationaal, regionaal, maar ook op microniveau, transparanter en beter inzichtelijk. We kunnen onderbouwen waarom bepaalde kantorenlocaties momenteel - en wellicht structureel - geen opnamedynamiek vertonen of inzicht geven in de manier waarop een kantorengebied verbeterd kan worden. 

In de Ranking Kantoorlocaties 2014 zijn 239 kantorenlocaties gescoord op 57 indicatoren. De verfijnde locatie- indeling in combinatie met de verfijning van onze methodiek, heeft in 2014 geleid tot verregaande inzichten in het presteren van de Nederlandse kantorenmarkt. Zo blijkt dat de Top 8 locaties uit de Ranking een steeds dominantere positie innemen als het gaat om marktdynamiek. Zowel het opname- als het beleggingsvolume concentreert zich in steeds sterke mate op deze regio. Deze echte toplocaties staan sterk in de belangstelling van (inter)nationale beleggers. Helaas geeft dit niet het algehele beeld van de Nederlandse kantorenmarkt weer. De kantorenmarkt toont steeds verdere tekenen van polarisatie waardoor met name de onderkant van de Ranking het zeer moeilijk heeft en nauwelijks kan concurreren.

Het nadeel van een ranking is dat deze per definitie terugkijkt. Belangrijker is uiteraard de toekomst. In de Ranking Kantoorlocaties 2014 hebben wij daarom, op basis van het CPB onderzoek ‘The Netherlands of 2040’, vier scenario’s geschetst voor de toekomst van het kantorenlandschap. Hierin kijken we dan uiteraard naar wat deze scenario’s kunnen gaan betekenen voor de ontwikkeling van kantoorlocaties in de Randstad. Door het combineren van de vier aspecten spreiding, concentratie, specialisatie en generalisatie komt het CPB tot vier scenario’s voor het type steden dat zich kan ontwikkelen:

Talent Towns (Specialisatie en spreiding)
De economische activiteit is verspreid over relatief kleine steden (100.000 tot 200.000 inwoners) met gespecialiseerde werknemers, vooral in de dienstverlening. Voorbeelden zijn o.a. Leiden Bio Science Park, Eindhoven High Tech Campus en Hilversum Mediapark. 
Cosmopolitian Centres (Specialisatie en concentratie)
Grote geconcentreerde steden (2 tot 8 miljoen inwoners) met mondiale verbindingen die zich ontwikkelen tot clusters van gespecialiseerde activiteiten. Voorbeelden zijn o.a. Amsterdam Zuidas, Rotterdam Erasmus Medische Centrum en Den Haag World Forum. 
Egalitarian Ecologies (Generalisatie en spreiding)
De economische activiteit is verspreid ov​er middelgrote steden (100.000 tot 500.000 inwoners) waarbij sprake is van generalisatie. Voorbeelden zijn o.a. steden als Amersfoort, Almere en Haarlem. 
Metropolitan Markets (Generalisatie & concentratie) 
Zeer grote metropolen met meer dan 10 miljoen inwoners waar alle economische activiteiten plaatsvinden. Als de metropool groeit, stagneert het achterland. Voorbeeld hiervan is de Randstad.

Dat de kwaliteit van steden en de verbindingen tussen steden in de toekomst steeds belangrijker wordt is wat mij betreft helder. Maar welke locaties wat vastgoed betreft in de toekomst bovengemiddeld gaan presteren hangt af van de scenario’s die zich gaan voltrekken. ​