Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

Dieptepunt op Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt lijkt bereikt

Jones Lang LaSalle presenteert voor de achttiende keer het jaarlijks onderzoek naar het vastgoedbeleggingsbeleid van Nederlandse institutionele beleggers en vastgoedfondsen.


Jones Lang LaSalle, internationaal vastgoedadviseur in commercieel vastgoed, presenteerde vandaag haar Capital Markets Bulletin 2009 in combinatie met de achttiende editie van het jaarlijkse onderzoek naar het vastgoedbeleggingsbeleid van Nederlandse institutionele beleggers en vastgoedfondsen. Het onderzoek is uitgevoerd in samenwerking met de universiteit van Amsterdam. De belangrijkste conclusies in het rapport zijn:
  • Historisch lage opname kantorenmarkt en terugval woningproductie grote negatieve gevolgen voor aannemers en ontwikkelaars;
  • Beleggingsvolume op de Nederlandse vastgoedmarkt blijft sterk achter op langjarige gemiddelde. Toch stabiliseren prime aanvangsrendementen en lijkt de dynamiek op de beleggingsmarkt langzaam toe te nemen.
  • De liquiditeit blijft echter beperkt door schaarste aan krediet en strengere voorwaarden van banken. Daarnaast zijn grote deals nauwelijks te financieren.
  • Duitse beleggers zagen een toename aan instroom van kapitaal en blijven investeren in hoogwaardig vastgoed op goede locaties met solvabele huurders en langjarige huurcontracten;
  • Door toenemende werkloosheid en afnemende consumentenbestedingen neemt de vraag naar vastgoed vanuit eindgebruikers verder af, met een stijgend aanbod tot gevolg. Betere samenwerking tussen gemeenten en marktpartijen is noodzakelijk om toename van langdurige leegstand te beperken.
Historisch lage opname in kantorenmarkt
De huidige afname ten aanzien van bedrijvigheid, wereldhandel, werkgelegenheid en consumentenbestedingen heeft tot een historisch lage opname geleid in de kantorenmarkt. Door consolidatie en inkrimping enerzijds en een relatief groot aantal opleveringen anderzijds, zal het aanbod op korte termijn verder oplopen. De verwachting is dat de opname in de Randstad circa 40% lager uitkomt ten opzichte van vorig jaar. Door de lage verhuisgeneigdheid en de groeiende leegstand staan de huurprijzen in de kantorenmarkt dan ook onder neerwaartse druk, met als gevolg dat de incentives verder stijgen. Daarnaast zijn er steeds grotere verschillen tussen prime vastgoed en non-prime vastgoed ten aanzien van de verhuurbaarheid.

Nederlandse beleggers investeren € 1,5 miljard in komende 18 maanden
Nederlandse institutionele beleggers en vastgoedfondsen willen € 1,5 miljard investeren in direct vastgoed in 2009/2010, circa 50% minder dan het vorig jaar genoemde beleggingsvolume. De huidige focus voor groei van de direct-vastgoedportefeuille ligt met name op de retail- en woningsector. De bereidheid tot investeren in de woningmarkt biedt mogelijk kansen om de neergaande bouwproductie te stimuleren. Beleggers en financiers focussen momenteel vooral op bestaande huurwoningen in het lage- en midden-segment. Ook corporaties zijn zeer actief bij het verwerven van woningportefeuilles en grondposities van ontwikkelaars. In de retailsector blijven winkelunits op A1-locaties interessant, door de continue vraag vanuit retailers en de beperkte beschikbaarheid van deze locaties. Met name aanloopstraten en wijkwinkelcentra zullen de effecten merken van afnemende consumentenbestedingen. Op deze locaties zal de leegstand toenemen.

Vraag naar prime beleggingsproduct
Door de recente toename van het beleggingsvolume op de Europese en Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt lijkt het dieptepunt bereikt. Er is sprake van een blijvende vraag naar core beleggingsproduct, namelijk  hoogwaardig vastgoed op een goede locatie met een solvabele huurder en een langjarig huurcontract. Leegstaande gebouwen met kortlopende huurcontracten op  secundaire locaties zijn daarentegen niet te financieren en moeilijk verkoopbaar geworden. In het prime segment is er bovendien sprake van stabilisatie van het aanvangrendementen, terwijl in het non-prime segment de aanvangsrendementen verder stijgen. Partijen met eigen vermogen hebben de meeste potentie om de markten te betreden. Naast de Nederlandse institutionele beleggers en vastgoedfondsen zijn particuliere beleggers momenteel met name actief in de woning- en retailsector. Duitse open-end fondsen worden, na een grote kapitaalinstroom, weer actiever en investeren voornamelijk in de kantorensector van de West-Europese vastgoedmarkten.

Financierbaarheid van vastgoed blijft beperkt
De Nederlandse beleggingsmarkt wordt momenteel gekenmerkt door een lage dynamiek, veroorzaakt door de beperkte beschikbaarheid van krediet en strengere voorwaarden van banken. Hierdoor kunnen nieuwbouwprojecten momenteel zeer moeilijk gefinancierd worden. Daarnaast focussen beleggers zich op prime beleggingsproducten met een laag risicoprofiel die direct cashflow genereren. Leegstaande gebouwen zonder huurders zijn praktisch niet te verkopen en grote transacties zoals deze plaatsvonden in 2006 en 2007 zijn nauwelijks te financieren. Grote (portefeuille-)deals komen daarom voorlopig niet terug. In de komende periode wordt bovendien een toename van gedwongen verkopen bij herfinanciering of convenantbreuk verwacht. Het totale beleggingsvolume op de Nederlandse vastgoedmarkt komt in 2009 naar verwachting dan ook bijna 50% lager uit ten opzichte van 2008, op een niveau van circa € 4 miljard.
 
Betere samenwerking tussen gemeenten tbv beperken toename leegstand
De leegstandsverwachtingen tot eind 2010 zijn in alle sectoren negatiever, met name voor kantoren. Door een toenemende focus van eindgebruikers op duurzame huisvesting, is dit thema momenteel één van de belangrijkste ontwikkelingen voor de komende periode. Duurzame gebouwen leiden tot een betere verhuurbaarheid en daarmee een lagere leegstand, en geeft volgens het onderzoek bovendien een positievere waardeontwikkeling in vergelijking tot conventionele gebouwen. Ruim 20% van de beleggers wil leegstaande gebouwen verduurzamen, om aldus de leegstand verder terug te dringen. Om de toename van leegstand te beperken zouden volgens Marijn Snijders, Chairman van Jones Lang LaSalle, de gemeenten onderling de handen ineen moeten slaan om nieuwe kantoorontwikkelingen te beperken, kritischer te kijken naar de markthaalbaarheid en duurzame herontwikkeling van bestaande bouw te stimuleren.
Herstel van de Nederlandse gebruikersmarkt voor vastgoed wordt volgens het onderzoek niet eerder verwacht dan in 2011.