Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

Top aanvangsrendementen voor kantoorruimte houden stand in belangrijkste Europese markten

Jones Lang LaSalle publiceert de European Office Yields Tracker over het tweede kwartaal van 2009


De Europese top aanvangsrendementen voor kantoren stabiliseren in een groot aantal markten volgens de European Office Yields Tracker over het tweede kwartaal van 2009 van Jones Lang LaSalle. Top netto aanvangsrendementen hielden stand in ongeveer de helft van de Europese kantorenmarkten, hoewel deze in een aantal markten aanvangsrendementen het afgelopen kwartaal verder stegen, nadat ze het eerste kwartaal stabiel bleven.

Negen markten lieten de afgelopen twee kwartalen stabiele top netto aanvangsrendementen zien (Berlijn, München, Stuttgart, Edinburgh, Birmingham, Leeds, Manchester, Rome en Oslo). Aan deze groep zijn Londen en Glasgow toegevoegd. In deze markten zijn aanvangsrendementen met respectievelijk 25 en 50 basispunten afgenomen. Deze twee markten hebben een aantal van de grootste opwaartse bewegingen gekend sinds de piek op de beleggingsmarkt medio 2007. Dertig van de 46 markten hebben sindsdien opwaartse bewegingen in top aanvangsrendementen gekend in ten minste drie van de laatste vier kwartalen.

Het gemiddelde top netto aanvangsrendement voor Europese kantoorruimte bedraagt nu 6,10%, een stijging van 10 basispunten in vergelijking tot het eerste kwartaal en een stijging van 100 basispunten ten opzichte van een jaar geleden. Het West-Europese gemiddelde bleef het afgelopen kwartaal stabiel op 5,70% terwijl het Centraal- en Oost-Europese gemiddelde 70 basispunten steeg naar 10,40%.
 
Eric de Clercq Zubli, Chief Executive Officer bij Jones Lang LaSalle Nederland, legt uit: “De verbetering van het beleggingssentiment kwam tot uiting in de relatieve stabilisatie van top aanvangsrendementen. In Londen en Parijs hadden beleggers veel interesse in de beste kantoren op toplocaties, met gegarandeerde huurinkomsten, dankzij sterke huurders en langjarige huurcontracten. Ondanks de voortdurende beperkingen op nieuwe leningen in de markt, is er voor dit kleine segment meer vermogen beschikbaar dan er beleggingsproduct beschikbaar is, waardoor er een neerwaartse druk op top netto aanvangsrendementen ontstaat.
 
Ruben Langbroek, hoofd Research bij Jones Lang LaSalle Nederland vervolgt: “In Nederland zijn top netto aanvangsrendementen voor kantoren vergeleken met medio 2007 met 105 basispunten gestegen. Dit komt overeen met een prijsdaling van circa 18%. Maar ook in Nederland zien we nu een stabilisatie van top netto aanvangsrendementen voor kantoren optreden, mede ingegeven door schaarste aan top beleggingsproduct. De afgelopen twee kwartalen zijn top aanvangsrendementen met slechts 10 basispunten gestegen. Voor verouderde of leegstaande kantoorruimte op secundaire locaties in Nederland zijn aanvangsrendementen echter wel aanzienlijk verder gestegen. Wij verwachten dat deze aanvangsrendementen ook nog verder zullen stijgen, mede vanwege de daling van huurprijzen in dit segment en het gebrek aan vraag voor dergelijke kantoorruimte.”
 
De huidige top netto aanvangsrendementen in Nederland worden behaald in Amsterdam en vallen binnen een bandbreedte van 5,80% - 6,30%. In de overige vier grote Nederlandse kantorenmarkten ligt de bandbreedte 40 tot 70 basispunten hoger. Aanvangsrendementen in Rotterdam en Den Haag vallen binnen een bandbreedte van 6,20% - 6,70%, in Utrecht binnen een bandbreedte van 6,30% - 6,80% en in Eindhoven vallen de aanvangsrendementen binnen een bandbreedte van 6,50% - 7,00%.
 
Langbroek concludeert tot slot: In Europa blijft de bezettingsgraad van kantoorruimte laag ten opzichte van het historische gemiddelde. Huurprijzen staan onder neerwaartse druk, terwijl incentives blijven groeien. Omdat beleggers zich vooral op langjarige huurcontracten richten, kan dit betekenen dat door het tegen elkaar opbieden voor dergelijke schaarse beleggingen, de zwakke fundamentals van de Europese verhuurmarkt niet volledig tot hun recht komen. De tweede helft van dit jaar moet duidelijkheid bieden of we te maken hebben met een structurele stabilisatie van top aanvangsrendementen, of dat de aanhoudende sombere situatie op de verhuurmarkt alsnog leidt tot een verdere stijging.”