Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

JLL lanceert Ranking Kantoorlocaties 2014 toplocaties versterken hun positie


De Ranking Kantoorlocaties 2014 van vastgoedadviseur JLL laat zien dat de dynamiek op de kantorenmarkt zich steeds nadrukkelijker manifesteert in de Randstad. De grootste concentratie kantoororganisaties is gevestigd in de Randstad, de meeste en grootste beleggingen vinden hier plaats en nieuwe ontwikkelingen worden met name in de Randstad gestart. Het onderzoek van JLL laat zien dat de vastgoedmarkt voor kantoren verder polariseert. Ook de vorig jaar gesignaleerde opkomst van een Randstedelijk netwerk van goed met elkaar verbonden knooppuntlocaties wordt in de Ranking van 2014 opnieuw bevestigd. De Amsterdamse Zuidas prolongeert voor de derde keer de eerste plaats op de Ranking en haalt opnieuw een hogere score ten opzichte van voorgaande edities. Dit was overigens met name te danken aan het zeer hoge beleggingsvolume. De Ranking Kantoorlocaties van JLL is een onderzoek naar de vitaliteit en toekomstbestendigheid van 239 kantoorlocaties in Nederland. De locaties zijn beoordeeld op 57 indicatoren waarbij elke locatie een score krijgt tussen de 0 en 100 procent. De totaalscore van een locatie bestaat uit de gewogen optelling van de onderliggende indicatoren.
 
Sterke subtop met hoog beleggingsvolume
Na de Amsterdamse Zuidas volgt een sterke subtop van zeven kantoorlocaties in de Randstad. Deze subtop neemt een duidelijke voorsprong op de rest van de top 20. De locaties twee tot en met acht van de Ranking liggen in Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam en verschillen met een score tussen de 78,3 en 72,9 procent niet significant van elkaar. Meest opvallend aan deze locaties is de zeer sterke stijging van het beleggingsvolume met als uitzondering het Beatrixkwartier in Den Haag waar geen enkele beleggingstransactie plaatsvond. Samen is de top 8 van de Ranking goed voor een beleggingsvolume van bijna €1 miljard, dit is 64 procent van het totale beleggingsvolume dat alle locaties binnen het onderzoek samen realiseerden. 
Tussen de score van de subtop en die van de nummers negen tot en met twintig zit evenals vorig jaar een ‘gat’. In de top 20 zijn naast Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam ook Den Bosch, Haarlemmermeer, Eindhoven en Leiden te vinden. Het volume aan gebruikerstransacties binnen zowel de top 8 als de totale top 20 loopt sterk uiteen. De twintig beste Nederlandse kantoorlocaties zijn, met uitzondering van het Paleiskwartier in Den Bosch en de High Tech Campus in Eindhoven, allen gelegen in de Randstad.

Dré van Leeuwen, Director Capital Markets JLL Nederland: “Core vastgoed op goed bereikbare toplocaties in de Randstad blijft zeer gewild. Dat wordt bevestigd door de Ranking Kantoorlocaties 2014 en de bijna €1 miljard aan transacties binnen de top 8. De druk op deze locaties zal in de loop van 2014 en 2015 toenemen en prijzen zullen hierdoor verder stijgen. De schaarste aan core kantoorbeleggingen in combinatie met de goede vooruitzichten voor de gebruikersmarkten op deze toplocaties, beïnvloedt het gedrag van beleggers en gebruikers. Beleggers zoeken naar een aantrekkelijk rendement en gebruikers willen een betaalbaar kantoorpand op een goede locatie. Dit zorgt ervoor dat beleggers nadrukkelijker kijken naar het core plus segment en inmiddels bereid zijn enigszins verouderde, gedeeltelijk leegstaande kantoorobjecten met veelal kortlopende huurovereenkomsten te kopen, mits de locatie goed is.” 

Amsterdamse Zuidas succesvol met eigen koers
Het succes van de Amsterdamse Zuidas is te danken aan de eigen koers die deze locatie vaart en die over het algemeen sterk afwijkt van het landelijke beeld. De leegstand op de Zuidas is de afgelopen jaren verder gedaald en bedraagt op dit moment slechts 42.000 m2 vvo (6,5%) terwijl deze in 2009 nog 102.700 m² vvo (15,8%) bedroeg. De opname is in 2013 verder gestegen tot 57.200 m2 vvo, dit is meer dan de totale opname van de afgelopen twee jaar. Het beleggingsvolume bedroeg in 2013 maar liefst € 677 miljoen euro. 

Sven Bertens, Head of Research JLL Nederland: “Het succes van kantoorlocaties in de Randstad wordt met name verklaard door de aanwezigheid van multifunctionele knooppuntlocaties die goed bereikbaar zijn via zowel snelwegen als verschillende openbaar vervoersmodaliteiten zoals intercitytreinen, de metro en hoogwaardig OV. We zien dan ook dat stationslocaties in de Randstad sterk in de lift zitten. Naast optimale bereikbaarheid beschikken deze locaties over een mix aan functies en een hoog voorzieningenniveau, uitstekende en duurzame gebouwen en een sterk internationaal imago. Samen vormen zij een netwerkstructuur van goed met elkaar verbonden grootstedelijke kantoorlocaties. We zien het succes van deze locaties terug in onder meer de beleggingsresultaten en de start van het aantal nieuwe ontwikkelingen. Vooral ‘Centrum Stationslocaties’ in de Randstad maken in onze Ranking een sterke opmars. Een verklaring is dat door de overheid gestimuleerde stationsinvesteringen zich nu ook vertalen naar martktdynamiek. Twee jaar geleden waren veel stations, waaronder Station Rotterdam Centraal en Station Den Haag Centraal, nog hinderlijke bouwputten, maar deze projecten zijn inmiddels opgeleverd of het einde van het bouwproces is in zicht. Opvallend is dat andere centrumlocaties minder dynamiek vertonen, monofunctionele snelweglocaties laten de minste dynamiek zien.”

Concentratie van marktdynamiek 
Het verschil tussen de absolute toplocaties (positie 1 tot en met 8) en de rest van de Ranking neemt verder toe. Deze polarisatie is met name af te leiden uit de concentratie van marktdynamiek. De top 8 in de Ranking vertegenwoordigt 15 procent van de voorraad aan kantoormeters, 27 procent van alle opnametransacties en maar liefst 64 procent van het totale beleggingsvolume. Het feit dat beleggers momenteel een voorkeur hebben voor kantorenvastgoed op toplocaties in de Randstad is te verklaren vanuit de onzekerheid op de kantorenmarkt en de daaruit voortgekomen toenemende polarisatie. JLL verwacht dat de eenzijdige focus op toplocaties op de lange termijn niet houdbaar is, omdat het prijsverschil tussen prime en secundair kantorenvastgoed sterk is toegenomen. In de huidige markt zijn er volgens JLL kansen voor opportunistische beleggers die in staat zijn ook op de minder prominente locaties kansrijk vastgoed te kopen en te optimaliseren. Voor 2014 voorspelt JLL dat het beleggingsvolume verder zal groeien en dat er meer transacties zullen plaatsvinden buiten Amsterdam.