Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

Kantoorlocaties moeten zich meer gaan onderscheiden


• Veel middelmatigheid op Nederlandse kantorenmarkt. • 232 kantoorlocatie in 50 gemeenten beoordeeld op Ligging, Kwaliteit en Markt & Beleid (75% van de Nederlandse kantoorgebouwen). • Uniek objectief totaalbeeld van de kwaliteit en toekomstbestendigheid van de Nederlandse kantorenmarkt, als steun in de rug voor overheden en private partijen die uitvoering geven aan het Convenant Aanpak Leegstand Kantoren. • Amsterdam Zuidas ‘Beste Kantoorlocatie 2012’, op afstand gevolgd door Beatrixkwartier in Den Haag en centrumlocaties van Amsterdam, Rotterdam en Den Haag.

Morgen presenteert Jones Lang LaSalle de ‘Ranking Kantoorlocaties 2012’ op de 21e editie van het jaarlijkse Vastgoedsymposium in het Kurhaus in Scheveningen. De Ranking Kantoorlocaties is een grootschalig onderzoek naar de kwaliteit en toekomstbestendigheid van de Nederlandse kantorenmarkt. Het onderzoek wordt gepresenteerd in de vorm van een kaart van Nederland met daarop de ranglijst en respectievelijke scores van alle 232 kantoorlocaties die zijn beoordeeld. Deze locaties zijn onderzocht op de hoofdthema’s Ligging, Kwaliteit en Markt & Beleid, waarbij in totaal is gekeken naar veertig criteria. Het onderzoek heeft betrekking op de kantoorlocaties binnen de 50 convenantgemeenten zoals benoemd in het Convenant Aanpak Leegstand Kantoren. In totaal zijn 11.000 kantoorgebouwen beoordeeld met een totale omvang van ruim 36 miljoen m2, dit is 75 procent van het totale kantooroppervlak in Nederland.

De kaart maakt duidelijk dat Nederland relatief veel kantoorlocaties heeft. Door beperkte (inter)regionale ruimtelijke coördinatie en sterke financiële prikkels verbonden aan gronduitgifte is het aantal kantoorlocaties omvangrijk. Bovendien geldt voor het grootste deel van de locaties dat er weinig aandacht is besteed aan een duidelijke profilering; middelmatigheid is troef. Slechts een gering aantal kantoorlocaties weet zich te onderscheiden. De Ranking Kantoorlocaties 2012 biedt hiermee houvast aan overheden en private partijen bij het ontwikkelen van nieuwe gebiedsvisies en het duidelijker profileren van kantoorlocaties. Ook biedt het een handreiking aan beleggers die actiever aan de slag willen met asset management om zo hun gebouwen meer onderscheidend te maken en hun rendementen te verhogen. Institutionele en particuliere beleggers en vastgoedfondsen onderschrijven het toenemende belang van asset management in recent onderzoek van Jones Lang LaSalle naar het vastgoedbeleggingsbeleid van deze partijen. Dit onderzoek is uitgevoerd in augustus 2012 en wordt ook gepresenteerd op het jaarlijkse Vastgoedsymposium van Jones Lang LaSalle op dinsdag 18 september.

De absolute nummer één van de Ranking Kantoorlocaties 2012 is Amsterdam Zuidas; op ruime afstand volgen het Beatrixkwartier in Den Haag en de centrumlocaties van respectievelijk Amsterdam, Rotterdam en Den Haag. Lelystad Airport scoort laatste op de Ranking. Lelystad Airport is een locatie in ontwikkeling waar veel faciliteiten nog niet aanwezig zijn en waar de marktdynamiek nog beperkt is. Hoewel de totaalscore van deze locatie het laagst is, benadrukken de onderzoekers dat voor sommige gebruikers de kwaliteiten van Lelystad Airport aantrekkelijk zijn en dat deze gebruikers zich graag zullen huisvesten op deze locatie.

De resultaten van het onderzoek en een interactieve, digitale kaart van de Ranking Kantoorlocaties 2012 zijn te vinden op http://www.jll.nl/rankingkantoorlocaties.

Pim Macke, Director Strategic Advisory Jones Lang LaSalle Nederland: “De Ranking Kantoorlocaties 2012 laat zien dat Nederland een enorme hoeveelheid middelmatige kantoorlocaties heeft. Deze locaties sluiten niet aan bij de huidige gebruikerswensen en zijn in veel gevallen niet toekomstbestendig. Dat verklaart ook de enorme leegstand op veel van deze locaties. Gelukkig hebben markt en overheid nu de handen ineen geslagen om via het Convenant Aanpak Leegstand Kantoren de leegstand binnen tien jaar terug te brengen van 15 procent naar 5 procent. Dat is een ambitieuze doelstelling. Het komende jaar wordt door de betrokken overheden en private partijen gewerkt aan gebiedsvisies. Hierin moeten partijen goed bepalen hoe kantoorlocaties zich kunnen onderscheiden, daar ligt een belangrijke crux. Onze Ranking Kantoorlocaties is daarbij een steun in de rug en biedt houvast om daarbij de juiste keuzes te maken voor nu en voor de toekomst.”

De Ranking Kantoorlocaties 2012 is gebaseerd op objectief onderzoek, waarbij de gegevens zo actueel mogelijk zijn en afkomstig zijn van diverse bronnen. Alle drie de hoofdthema’s Ligging, Kwaliteit en Markt & Beleid hebben even zwaar meegewogen in de totaalscore. Met de scores op deze specifieke thema’s geeft Jones Lang LaSalle inzicht in het karakter van de kantoorlocaties. Uiteraard geldt dat kantoorgebruikers en beleggers hun eigen waarde toekennen aan de gewogen criteria; voor de een is Ligging het belangrijkste thema en voor de ander Kwaliteit of Markt & Beleid.

Kantoorlocaties in de Randstad behalen hoogste score
Qua totaalscore is Amsterdam Zuidas de absolute winnaar. De locatie kenmerkt zich door een zeer hoge kwaliteit. Dit geldt voor de gebouwen, die vrijwel allemaal van A-kwaliteit zijn en relatief goede energielabels hebben, het uitstekende voorzieningenniveau door de aanwezigheid van restaurants en winkels, het leegstandspercentage dat lager is dan gemiddeld in Nederland en de hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte. Tot slot kent het gebied ook een relatief grote marktdynamiek, onder invloed van vooral internationaal georiënteerde gebruikers en investeerders.

 

Beatrixkwartier in Den Haag bekleedt de tweede positie. Deze locatie bezit vergelijkbare kwaliteiten als de Zuidas, qua bereikbaarheid, kwaliteitsniveau en marktdynamiek, maar de Haagse kantorenmarkt is minder sterk en divers dan die in Amsterdam. De posities drie tot en met vijf worden ingenomen door de centrumlocaties van respectievelijk Amsterdam, Rotterdam en Den Haag. De andere posities in de top 10 vallen voornamelijk binnen de grote steden Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag. In de top 10 is het Paleiskwartier in Den Bosch de enige stad die niet in de Randstad ligt. De kantoorlocaties met de laagste scores bevinden zich in perifere steden, zoals Amstelveen, Houten, Maarssen, Zoetermeer en Leidschendam.

 

Ranking wisselt per thema
Opgesplitst naar de drie hoofdthema’s zien we de volgende resultaten:

• Ligging - Op dit thema domineren de Amsterdamse locaties de ranglijst. Dit is onder meer het gevolg van de functie die Amsterdam heeft als economisch centrum van Nederland. Ook de aanwezigheid van alle vervoersmodaliteiten speelt hierbij een rol; er zijn goede OV-verbindingen, de bereikbaarheid via de ringweg A10 is goed en Schiphol is dichtbij. Opvallend is dat Amsterdam Sloterdijk/Teleport het beste scoort op het thema Ligging. Toch kampt dit gebied met vertrekkende huurders en hoge leegstandspercentages van gemiddeld 20 procent. Kennelijk ligt de oorzaak hiervan niet in de ligging. De best scorende locaties op het thema Ligging zijn allemaal goed te bereiken via zowel de snelweg als de trein. Utrecht Centrum is hierop de enige uitzondering; deze locatie heeft ondanks de slechte verbinding met de snelweg een plek in de top 5 op het thema Ligging.

• Kwaliteit - De locaties met de hoogste kwaliteit zijn vooral de nieuw gebouwde locaties direct grenzend aan de binnensteden. Op deze locaties bieden de gebouwen gemiddeld het hoogste comfort, zijn ze het meest energiezuinig en hebben ze een hoog voorzieningenniveau. Maastricht Céramique heeft de hoogste score op het thema Kwaliteit. In de top 5 staan verder Amsterdam Zuidas, Rotterdam Kop van Zuid, Paleiskwartier Den Bosch en High Tech Campus Eindhoven.

• Markt & Beleid - De scores op het thema Markt & Beleid, waarbinnen onder meer de opnamedynamiek, het beleggingsvolume en het gemeentelijk restrictief kantorenbeleid valt, zijn het sterkst aan veranderingen onderhevig. Als gevolg van economische ontwikkelingen, marktvraag en beschikbaar aanbod verschilt het van jaar tot jaar welke kantorenlocaties in trek zijn bij gebruikers en beleggers. Op dit moment is er veel belangstelling voor hoogwaardig, duurzaam vastgoed op goede locaties zoals blijkt uit de hoge positie van veel centrumlocaties op dit thema. Groningen staat met twee locaties in de top 10. De afgelopen jaren was hier relatief veel gebruikersdynamiek en beleggingsactiviteit. Ook de gerealiseerde nieuwbouw was omvangrijk, vooral in deellocatie Europapark/Winschoterdiep. De crisis lijkt enigszins voorbij te zijn gegaan aan deze stad buiten de Randstad. Bijzonder is dat ook Den Haag met twee posities in de top 5 staat. Het is echter de vraag of de Hofstad deze posities zal behouden, omdat de dynamiek hier flink terugloopt door een terugtredende overheid.

Michael Hesp, Head of Research Jones Lang LaSalle Nederland: “De Ranking Kantoorlocaties 2012 is het eerste, onafhankelijke onderzoek in Nederland dat een totaalbeeld geeft van de kwaliteit en toekomstbestendigheid van de Nederlandse kantorenmarkt. Wij bieden de convenantpartijen die op 27 juni 2012 het Convenant Aanpak Leegstand Kantoren hebben getekend, hiermee een totaaloverzicht van de Nederlandse kantorenmarkt. Wij vinden het belangrijk dat na het vastleggen van de intenties in het convenant er zo snel mogelijk wordt overgegaan tot actie. Wij nemen hierin onze verantwoordelijkheid en geven de convenantpartijen met de Ranking Kantoorlocaties 2012 een stevig vertrekpunt. Op basis hiervan kunnen zij namelijk concreet aan de slag met het ontwikkelen van gebiedsvisies en het benoemen van de zogenoemde Groei-, Balans-, Beperkings- en Transformatiegebieden in Nederland.”