Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

Logistiek vastgoed in Europa verrast positief in tweede kwartaal 2012


Onderzoek Jones Lang LaSalle laat toenemende activiteit zien over tweede kwartaal 2012; ongelijke verdeling over Europa met duidelijke opwaartse en neerwaartse verschuivingen • Het opnamevolume steeg in het tweede kwartaal van 2012 naar 3,3 miljoen m2, een toename van 11 procent over het hele kwartaal. De totale volumes over het eerste halfjaar van 2012 lagen met 6,2 miljoen m2 circa 17 procent lager dan in het eerste halfjaar van 2011. • Duitsland gaat aan kop voor wat betreft het totale opnamevolume; in het eerste halfjaar van 2012 lag de activiteit 22 procent lager dan in het jaar daarvóór. Duitsland is daarmee terug op een meer ‘normaal’ niveau wat betreft opnamedynamiek. • Structurele veranderingen in de logistieke sector houden huurdersactiviteiten de komende jaren op een gezond niveau. Toenemende voorzichtigheid bij huurders en ontwikkelaars leidt soms tot tijdelijk uitstel van vastgoedbeslissingen. • Medio 2012 bereikte het aantal vierkante meters vloeroppervlak in aanbouw zijn grootste omvang sinds eind 2008, maar nog altijd onder het vijfjarig gemiddelde. Nieuwe projecten zijn in hoofdzaak nog altijd maatwerk. • De meeste markten noteerden in het tweede kwartaal van 2012 stabiele huurprijzen, ook al staan de tophuren sinds begin 2012 onder druk: de Europese tophurenindex van Jones Lang LaSalle zakte in het tweede kwartaal met 0,9 procent ten opzichte van dezelfde periode in 2011.

De toegenomen vraag naar logistiek vastgoed in Europa van meer dan 5.000 m2 (10.000 m2 in het Verenigd Koninkrijk) in het tweede kwartaal van 2012 was een positieve verrassing. Vooral omdat toonaangevende branche-indicatoren, zoals de Eurozone Manufacturing Purchasing Managers’ Index (PMI), sinds maart 2012 een neerwaartse beweging laten zien. In totaal bedroeg het opnamevolume in het tweede kwartaal bijna 3,3 miljoen m2, een toename van 11 procent ten opzichte van het voorgaande kwartaal.

Als gevolg van een zwak begin van het jaar lag de totale vraag in het eerste halfjaar van 2012 met 6,2 miljoen m2 circa 17 procent lager dan in dezelfde periode in 2011. Desondanks waren de volumes nog altijd circa 20 procent hoger dan het tienjarig gemiddelde en slechts 5 procent lager dan het vijfjarig gemiddelde. Gedurende de afgelopen vijf jaar was er vier jaar lang sprake van een sterk toenemende huurdersactiviteit. Dit was het gevolg van onderliggende structurele veranderingen die zorgden voor een aanhoudend grote vraag in de branche.

Gezonde gebruikersactiviteit ondanks voorzichtigheid
De huurdersactiviteit bleef ongelijk verdeeld over Europa. De halfjaarvolumes namen in de meeste markten af in vergelijking met de eerste zes maanden van 2011, met uitzondering van Frankrijk (+32%), Nederland (+40%) en, wellicht verrassend, Italië (+7%) en Spanje (+6%). In absolute aantallen waren de resultaten in Duitsland wederom de beste met een opnamevolume van iets minder dan 2 miljoen m2. Toch was er in Duitsland sprake van een daling van 22 procent over de eerste zes maanden van 2012 als gevolg van een verder afnemende activiteit in het tweede kwartaal (-27%).

“In een periode die wordt gedomineerd door onrust in de eurozone en waarin onzekerheid over de groei van de wereldeconomie de exportvolumes beïnvloedt, is het niet verwonderlijk dat eindgebruikers in de logistieke sector een voorzichtigere houding aannemen. Toch bevestigt de nog altijd gezonde gebruikersactiviteit in de afgelopen maanden de visie van Jones Lang LaSalle dat structurele veranderingen in de branche er om vragen de ’supply chain’ te herstructureren. Het heeft weinig zin om vastgoedbeslissingen uit te stellen als dat betekent dat er concurrentiekracht verloren gaat doordat de ‘supply chain’ onvoldoende inspeelt op veranderingen”, aldus Bas Geijtenbeek, hoofd Industrial & Logistics bij Jones Lang LaSalle Nederland. “De huurdersmarkten worden de komende maanden gekenmerkt door toenemende voorzichtigheid van huurders als gevolg van de onzekere economische groei. Huurders nemen de verschillende mogelijkheden serieus in overweging. In bepaalde gevallen kiezen ze voor verlenging van bestaande contracten of voor een kortlopend contract. Dan zijn ze flexibeler en kunnen ze verhuizen zodra de economische situatie verbetert.”

Ongelijke verdeling ontwikkelingsactiviteit
In het tweede kwartaal van 2012 werd 1,4 miljoen m2 nieuwbouw opgeleverd, 5 procent minder dan in het voorgaande kwartaal. Hoewel de halfjaarvolumes 44 procent stegen ten opzichte van het eerste halfjaar van 2011, lagen ze nog altijd 20 procent onder het vijfjarig gemiddelde. Dit is duidelijk een teken van toegenomen terughoudendheid en moeite bij het vinden van ontwikkelingsfinanciering. Desondanks nam het aantal vierkante meters in aanbouw voor de logistieke sector eind juni nog steeds toe, tot 5,3 miljoen m2. Dit is het hoogst genoteerde volume sinds eind 2008. Dit is terug te voeren op de aanhoudende vraag naar hoogwaardig product en de ontwikkeling van maatwerk die daaruit volgt.

Uit onderzoek blijkt dat de ontwikkelingsactiviteit zeer ongelijk is verdeeld. Volumes werden wederom aangevoerd door Duitsland, waar het aantal vierkante meters in aanbouw eind juni de 1,8 miljoen overschreed, een stijging van 7 procent ten opzichte van het voorgaande kwartaal, gevolgd door Rusland (750.000 m2, -10% ten opzichte van het kwartaal ervoor), Frankrijk (715.000 m2, +43% ten opzichte van het kwartaal ervoor) en Italië (520.000 m2, -3% ten opzichte van het kwartaal ervoor).

“Nu er vrijwel alleen nog maar nieuwbouwprojecten op maat worden gerealiseerd, blijven de leegstandspercentages binnen het moderne segment over het algemeen laag en de keuze voor de eindgebruiker beperkt. Hierdoor blijft naar alle waarschijnlijkheid de huurdersactiviteit binnen dit segment beperkt. Dat komt omdat het over het algemeen langer duurt om nieuwbouw te initiëren dan om de keuze te maken voor bestaand logistiek vastgoed of speculatief logistiek vastgoed dat al is ontwikkeld.
Doordat gebruikers hierdoor uitwijken naar bestaande bouw kan de leegstand van kwalitatief hoogwaardige, gebruikte ruimte worden teruggebracht. Mits eigenaren bereid zijn de huurprijzen voor dergelijke objecten naar beneden bij te stellen. Overigens hebben huurders alleen belangstelling voor dergelijke panden als het mogelijk is op basis van kortlopende contracten te huren”, aldus Sven Bertens, Researcher Industrial & Logistics bij Jones Lang LaSalle Nederland.

Huurprijzen logistieke toplocaties onder druk
Omdat huurders steeds voorzichtiger worden en hun kosten laag moeten houden, staan de huurprijzen voor toplocaties in de logistieke sector sinds begin 2012 onder druk. In de meeste markten was in het tweede kwartaal van 2012 sprake van stabiele huurprijzen. Desondanks bereikte de Europese index van Jones Lang LaSalle zijn laagste score in ruim 18 maanden; een afname van 0,9 procent ten opzichte van het jaar ervoor.

“Huurders en ontwikkelaars waren de afgelopen maanden zeer terughoudend. De huurstijging in de Europese markten was de afgelopen 12 maanden dan ook voornamelijk te wijten aan de schaarste van kwalitatief hoogwaardig aanbod. Mogelijkheden voor een verdere groei in de tweede helft van 2012 zijn nu beperkt – eigenlijk bieden alleen Duitsland en Moskou mogelijkheden daarvoor – terwijl de huurprijzen in de meeste markten naar verwachting ongeveer gelijk blijven. Ook in Nederland zien we een grote verscheidenheid aan huurprijsontwikkelingen. Zo is er in Noord-Brabant, met uitzondering van Tilburg, krapte ontstaan aan hoogwaardige distributiecentra. Hierdoor tonen de zuidelijke ‘hotspots’ een lichte opwaartse druk op de huurprijzen. Daarentegen zag juist de regio Amsterdam/Schiphol de huurprijs licht dalen”, aldus Bertens.

In het tweede kwartaal van 2012 bewogen de huurprijzen voor toplocaties op jaarbasis zich in alle richtingen. Huurprijzen stegen in Antwerpen (+2,1%), Berlijn (+4,4%), Brussel (+9,8%), Düsseldorf (+3,8%), Frankfurt (+1,7%), Hamburg (+1,9%), München (+5,0%) en Rotterdam (+1,6%). Van een daling was daarentegen sprake in Amsterdam (-2,7%), Barcelona (-3,7%), Londen (-3,6%), Madrid (-6,7%), Manchester (-4,5%) en Praag (-0,5%).