Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

Jones Lang LaSalle en ABN Amro: ‘Vastgoedbeleggingsmarkt 2012 biedt vooral kansen voor pensioenfondsen en verzekeraars’


Jones Lang LaSalle en ABN AMRO presenteren gezamenlijke Outlook op de vastgoedbeleggingsmarkt voor 2012 onder het thema ‘Houvast en perspectief’: • Dynamiek vastgoedbeleggingsmarkt stagneert in 2011 met een beleggingsvolume van ruim onder de €5 miljard • Verdere versoepeling van de verkoopregels maakt corporatiebezit interessant voor zowel institutionele als particuliere beleggers • Vastgoedfinanciering door pensioenfondsen en verzekeraars is goed alternatief, mede door nieuwe Solvency II-regelgeving • Institutionele beleggers kunnen mogelijk meebieden op grootschalig prime kantoorvastgoed en zo de kantorenportefeuille in 2012 versterken

Amsterdam, 23 december 2011 - Het beleggingsvolume in Nederlands direct vastgoed is in 2011 gestagneerd. Een reële schatting van vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle gaat op dit moment uit van een beleggingsvolume van ruim onder de €5 miljard in 2011. Dit is een daling van 25 procent vergeleken met 2010. Het beleggingsvolume is hiermee teruggezakt tot onder het niveau van 2009. Als gevolg van de hevige competitie zijn vastgoedwaarden van prime kantoor- en vooral winkelvastgoed in 2010 en begin 2011 nog toegenomen. De aanvangsrendementen zijn in de loop van 2011 echter niet verder aangescherpt door een veranderde risicoperceptie en hogere financieringsmarges. Bovendien is er op dit moment nagenoeg geen sprake van huurgroei, waardoor vastgoedwaarden zijn gestabiliseerd. Hoogwaardig logistiek vastgoed liet recent nog wel groei zien, maar zal naar verwachting begin 2012 stabiliseren. Dit blijkt uit de Dutch Capital Markets Outlook 2012 van Jones Lang LaSalle en ABN Amro.

Houvast en Perspectief in 2012
De jaarlijkse Outlook op de vastgoedbeleggingsmarkt van Jones Lang LaSalle is dit jaar een gezamenlijke productie van de vastgoedadviseur en ABN AMRO. Ondanks de complexe omstandigheden op zowel de vastgoedmarkten als de financiële markten benadrukken de auteurs drie belangrijke beleggingskansen in 2012:

1.        Woningbezit overnemen van corporaties - Corporatiebezit wordt mogelijk interessanter voor institutionele en particuliere beleggers in 2012. De versoepeling van de verkoopregels, ingegaan op 1°november 2011 met de Circulaire Verkoop Corporatiewoningen, is een eerste, beperkte stap in die richting.

2.        Vastgoedfinanciering door pensioenfondsen en verzekeraars - Bij pensioenfondsen en verzekeraars zijn hogere opbrengsten hard nodig om aan toekomstige verplichtingen te kunnen voldoen. Huidige rendementen op bijvoorbeeld Nederlandse staatsleningen zijn onvoldoende om dit te kunnen realiseren. Vastgoedfinancieringen sluiten qua risico-rendementsprofiel goed aan bij de behoefte van institutionele beleggers. Beleggen in vastgoedfinancieringen is bovendien relatief aantrekkelijk voor verzekeraars in het licht van de nieuwe Solvency II-regelgeving.

3.        Grootschalig prime kantoorvastgoed in Nederland - Binnen een kort tijdsbestek komt een aantal grootschalige en kwalitatief hoogwaardige kantoorgebouwen op de Nederlandse markt. Duitse partijen met een Europese beleggingsfocus, traditioneel de kopers van dit type product, kijken momenteel kritisch naar iedere beleggingsmogelijkheid. Zij zullen waarschijnlijk moeilijk in staat zijn al deze grootschalige Nederlandse beleggingen af te nemen. Als verkoopprijzen hierdoor onder druk komen te staan, kunnen Nederlandse institutionele beleggers meebieden en zo de binnenlandse kantorenportefeuille versterken.

Eric de Clercq Zubli, CEO Jones Lang LaSalle Nederland: “Naast een aantal mooie kansen heeft de vastgoedmarkt vooral ook een enorme uitdaging. Hiermee bedoel ik de onbalans op de kantorenmarkt. Wij bepleiten hiervoor een Onttrekkingsfonds dat erop is gericht om goed georganiseerd en afgewogen over te gaan tot het slopen van kansloze kantoorpanden. Dit zal bijdragen aan het weer gezond maken van de kantorenmarkt, en aan het versterken van de economie in breder verband. Het fonds zou een omvang moeten hebben van €2,5 tot €3,0 miljard waarmee circa 5 miljoen vierkante meter kantoorruimte aan de markt kan worden onttrokken. Dit vraagt om financiering en regie vanuit de centrale overheid, medefinanciering door projectontwikkelaars, afwaardering door beleggers van kansloze kantoormeters en grond die wordt teruggegeven aan gemeenten. Het zal leiden tot hogere huurprijzen van kwalitatief hoogwaardige nieuwbouw waarmee overheid en beleggers weer gaan terugverdienen op de afwaardering. Ook gebruikers leveren hierdoor een bijdrage aan het fonds. De centrale overheid zal deze saneringsoperatie moeten regisseren.

Financiering

De financieringsmarkt ging in 2011 verder op slot. Het aantal vastgoedfinanciers nam af en de overgebleven partijen zijn meer risico-avers gaan financieren. Dit geldt ook voor Duitse financiers die actief waren op de Nederlandse markt. Door de aangescherpte financieringseisen bleef het aantal transacties op de secundaire markt beperkt in 2012.

Erik Steinmaier, Head of Real Estate Advisory ABN AMRO: “Vastgoedfinancieringen kunnen qua risico-rendementsprofiel goed aansluiten bij de behoefte van institutionele beleggers. Door de huidige geringe concurrentie op de financieringsmarkt zijn door vastgoedfinancieringen goede marges te realiseren met conservatieve Loan To Value-levels. De stabiliteit van de onderliggende kasstromen is relatief hoog. Dit wordt ook onderkend door toezichthouders. Zo is beleggen in vastgoedfinancieringen relatief aantrekkelijk in het licht van de nieuwe Solvency II-regelgeving. Om deze kans praktisch vorm te geven, zullen er beleggingsvehikels zoals ‘debt funds’ moeten ontstaan om de financieringsmogelijkheden bij institutionele beleggers te verbinden aan de financieringsbehoefte bij Nederlandse vastgoedpartijen.”

Duitse fondsen kritischer in 2012

De kantorenbeleggingsmarkt herstelde opvallend snel in 2010 en het begin van 2011. Duitse fondsen speelden hierbij een belangrijke rol. In 2010 en 2011 waren zij verantwoordelijk voor 40 procent van het beleggingsvolume in kantoorruimte. Vanaf maart 2011 is de houding van Duitse fondsen kritischer geworden. De destijds oplopende renteverwachtingen in combinatie met een forse toename van beleggingsproduct op de Duitse thuismarkt, heeft de belangstelling van vooral gesloten Duitse fondsen voor Nederlands kantoorvastgoed getemperd. Deze gesloten fondsen zijn kritischer geworden ten aanzien van het beleggingsproduct. Er wordt nog strikter gekeken naar de huurder en vooral de locatie. Waar voorheen ook werd geïnvesteerd in langjarig verhuurd kantoorvastgoed in de satellietsteden, heeft de interesse zich in de loop van 2011 geconcentreerd op de vier grote steden. Duitse beleggers zullen ook in 2012 de focus leggen op de toplocaties in de vier grote steden.

NOOT VOOR DE REDACTIE

De Dutch Capital Markets Outlook 2012 van Jones Lang LaSalle en ABN AMRO is hier te downloaden.

De Dutch Capital Markets Outlook is een jaarlijkse vooruitblik van Jones Lang LaSalle die dit jaar voor het eerst samen met ABN AMRO is opgesteld.

Onttrekkingsfonds- het door Jones Lang LaSalle geïntroduceerde 'ontrekkingsfonds' werkt als volgt:

1.        De centrale overheid financiert initieel het fonds.

2.        Projectontwikkelaars financieren mee door een deel van bouwsommen voor nieuwe projecten in dit fonds te storten.

3.        Beleggers ‘betalen’ door versneld hun kansloze kantoormeters af te waarderen en de grond terug te geven aan de gemeenten. Zij krijgen hiervoor een vergoeding uit dit fonds voor de waarde van de grond. Ook gaan zij op den duur weer hogere huurinkomsten genereren van gebruikers op A-locaties omdat bij het afnemen van de leegstand de huurprijzen zullen gaan stijgen.