Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Speelveld vastgoedmarkt sterk veranderd: nieuwe spelregels voor andere spelers


Het beleggingsbeleid en de verwachtingen van Nederlandse beleggers staan meer dan ooit in het teken van de huidige onzekerheden op de financiële markten, de afnemende economische groei en de toekomstige uitdagingen in de verschillende vastgoedsectoren, zoals de leegstandsproblematiek en de druk op verduurzaming van vastgoed. Dat concludeert Jones Lang LaSalle tijdens de presentatie van het jubileumsymposium ‘Generations in Real Estate’ over het jaarlijkse onderzoek naar het vastgoedbeleggingsbeleid van de grote Nederlandse institutionele beleggers en vastgoedfondsen dat vandaag plaatsvindt in het Kurhaus in Den Haag.
 
Het onderzoek is dit jaar aangevuld met een analyse van het vastgoedbeleggingsbeleid over de afgelopen 20 jaar. Uit het onderzoek blijkt dat de totale direct-vastgoedportefeuille van de respondenten in 2011 is gegroeid naar een waarde van ruim € 100 miljard. In de afgelopen 20 jaar is het geïnvesteerde vermogen in direct vastgoed daarmee vervijfvoudigd.

De huidige vastgoedbeleggingsmarkt is sneller dan verwacht hersteld, al is het herstel zeer verdeeld. De institutionele beleggers en vastgoedfondsen zijn vooral bereid te investeren in prime vastgoed met een laag risicoprofiel. Hierdoor zijn de aanvangsrendementen voor prime vastgoed aangescherpt en de bijbehorende vastgoedprijzen gestegen. De markt voor secundair vastgoed is nog altijd in onbalans en brengt de nodige risico’s met zich mee. Er is daarmee duidelijk sprake van een verdere polarisatie op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt. Het onderzoek laat zien dat de generatie institutionele beleggers en vastgoedfondsen van dit moment zijn zinnen vooral heeft gezet op aankopen van winkel- en woningvastgoed. In de kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille vindt de komende periode weinig beleggingsactiviteit plaats. In de periode 2011-2012 verwachten de beleggers voor ruim € 750 miljoen aan winkelvastgoed en voor circa € 1,5 miljard aan verhuurde woningen te acquireren.
 
Highlights ‘Generations in Real Estate’:
  • Winkelvastgoed was in 2010 – net als in 2009 – de omvangrijkste beleggingscategorie in de portefeuille (38 procent), naast woningen (35 procent) en kantoren (20 procent). De beleggingsfocus is nog meer op de winkel- en woningmarkt komen te liggen. Waar 20 jaar geleden de verhouding kantoren en winkels nog respectievelijk 40 procent en 20 procent was, is dit vandaag de dag volledig omgedraaid naar respectievelijk 20 procent en 40 procent.
  • De leegstand in de kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille van de beleggers nam afgelopen jaar verder toe. Hierbij was het gemiddelde leegstandspercentage het hoogst binnen de kantorenportefeuille
    (9,0 procent), gevolgd door de bedrijfsruimteportefeuille (7,5 procent). Deze percentages liggen onder het landelijk gemiddelde.
  • De bezettingsgraden van retail- en woningportefeuilles zijn ten opzichte van vorig jaar, met respectievelijk 3,5 procent en 2,5 procent, relatief stabiel gebleven
  • De Loan-to-Value van de deelnemende beleggers is wederom verder teruggelopen en bedraagt gemiddeld 35 procent. In de afgelopen 20 jaar lag de Loan-to-Value ratio gemiddeld nooit hoger dan 60 procent.
  • In 2010 bedroeg het totaalrendement 3,8 procent. Net als vorig jaar bedroeg het directe rendement 4,9 procent en is daarmee opvallend stabiel. Door de leegstand en het neerwaartse effect op de huurprijzen blijft het directe rendement onder druk staan. Het indirecte rendement is - ondanks een negatief resultaat (-0,8 procent) - sterk verbeterd ten opzichte van vorig jaar (-6,6 procent). De mogelijkheid van een nieuwe golf aan afwaarderingen blijft echter bestaan.

Eric de Clercq Zubli, CEO Jones Lang LaSalle Nederland: “Ons onderzoek weerspiegelt de huidige vertrouwenscrisis in de sector. Institutionele beleggers en vastgoedfondsen nemen nog meer een risico-averse houding aan. De verschuiving in de beleggingsportefeuille van de kantoren- en bedrijfsruimtesector naar de veiliger geachte winkel- en woningsector is dit jaar verder doorgevoerd, en zet ook de komende periode verder door. De aanhoudende economische onzekerheid en de strenge voorwaarden aan kredietverstrekking voor nieuwe beleggingen zorgt nog altijd voor een relatief geringe activiteit op de beleggingsmarkt.”

Historisch perspectief
In vergelijking met voorgaande jaren blijkt dat beleggers momenteel terughoudend zijn door de aanhoudende economische en monetaire risico’s. De focus ligt op bescherming tegen downside risico’s en minder op upside potentie, waarbij een lager maar stabiel en zeker rendement de voorkeur geniet. In 2010 is het totaalrendement weer naar het positieve getrokken en bedroeg 3,8 procent. Het totaalrendement blijft echter nog ver achter op de perioden 1996-2000 en 2005-2007, waarin dubbele cijfers werden geschreven.

Marijn Snijders, CCO van Jones Lang LaSalle Nederland: “Terugkijkend op 20 jaar onderzoek zien we een aantal belangrijke verschuivingen. Allereerst is het aantal institutionele beleggers en vastgoedfondsen fors teruggelopen. Dit komt onder meer door grootschalige portefeuilleverkopen, fusies en het geheel op afstand plaatsen van het direct vastgoed. Deze belangrijke verschuiving van direct naar indirect beleggen is nog altijd gaande. De sector is bovendien professioneler en transparanter geworden, de frequentie van taxaties is drastisch opgevoerd en het begrip duurzaamheid is van grotere betekenis geworden. De analyse van 20 jaar vastgoedbeleggingsbeleid laat zien dat de prestaties van institutionele beleggers en vastgoedfondsen stabiel en solide zijn. Zij hebben een degelijk beleggingsbeleid gevoerd met als resultaat stabielere rendementen en lagere leegstandspercentages dan ‘de markt’.”

De Clercq Zubli besluit: “Ons jaarlijkse onderzoek, in combinatie met onderzoek naar het beleid van de afgelopen 20 jaar, geeft aan dat terugkijken belangrijk is om het heden in perspectief te kunnen plaatsen. En uiteraard kijken wij vooral vooruit. Wij zien dat niet alleen het speelveld van de vastgoedsector is veranderd, maar ook de spelers en de spelregels. Wij verwachten dat de geconstateerde veranderingen ook deels doorzetten naar de toekomst. Samen met de demografische ontwikkelingen, de huidige economische en monetaire onzekerheid en de blijvend veranderde financiële markten in dit nieuwe tijdperk, biedt dit volledig nieuwe uitdagingen voor de volgende generaties in het vastgoed.”