Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

Dutch Capital Markets Outlook 2013: nieuwe impulsen creëren kansen op de vastgoedbeleggingsmarkt

• In 2013 zullen nieuwe kopersgroepen zich, meestal via een lokale asset management organisatie, oriënteren op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt. Naar verwachting zijn met name Angelsaksische private equity-partijen op zoek naar portefeuilles op goe


Jones Lang LaSalle en ABN AMRO zien drie belangrijke impulsen die in 2013 kunnen zorgen voor meer dynamiek op de Nederlandse beleggingsmarkt: nieuwe kopersgroepen die zich oriënteren op de Nederlandse markt, zogenoemde ‘debt funds’ die toetreden en  nieuwe mogelijkheden voor Duitse fondsen. Het rapport ‘Dutch Capital Markets Outlook 2013, Regulation, Reinvention, Progression’ licht deze ontwikkelingen nader toe en geeft een beeld van de resultaten op de Nederlandse beleggingsmarkt in 2012 en de beleggingskansen voor de kantoren-, retail-, en woningenmarkt voor 2013.

Dré van Leeuwen, Director Capital Markets bij Jones Lang LaSalle Nederland: “Hoewel wij verwachten dat de beleggingsvolumes ook in 2013 op een laag niveau blijven, zien wij een aantal impulsen die de dynamiek op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt zeker positief zullen beïnvloeden. Het is de verwachting dat op korte termijn vooral Angelsaksische equity-partijen op zoek gaan naar value add en opportunistische beleggingskansen in Nederland. Daarnaast biedt het huidige bancaire financieringsvacuüum in Nederland kansen voor de toetreding van ‘debt funds’ die wij momenteel zeer actief zien worden in Europa. Tenslotte zijn Duitse fondsen, onder invloed van nieuwe Duitse wetgeving, aan het innoveren. Hierdoor blijven zij een belangrijke factor op de Nederlandse beleggingsmarkt. De veel gevreesde verkoop van vastgoed door gedwongen liquidatie zal zeer gefaseerd en over een periode van een aantal jaren plaatsvinden. Bovendien ontstaan er nieuwe Duitse fondsen die zeker interesse zullen hebben voor de Nederlandse markt.”

Nieuwe kopersgroepen op de Nederlandse markt
Het is de verwachting dat op korte termijn vooral Angelsaksische equity-partijen op zoek gaan naar value add en opportunistische beleggingskansen in Nederland. De interesse van deze partijen gaat uit naar portefeuilles op goede locaties met leegstand of kortlopende huurcontracten waaraan zij waarde kunnen toevoegen. Zij oriënteren zich direct of via een lokale asset management organisatie op de Nederlandse markt. De wijze waarop deze partijen waarde willen toevoegen is anders dan de laatste jaren gebruikelijk was. Zo worden ingrijpende gebouwrenovaties en agressieve verhuurmethoden niet geschuwd. Voor dit soort opportunistisch vastgoed waren tot op heden bijna geen kopers in de markt. Voor de langere termijn is de verwachting dat meer kopers uit niet-westerse landen de Europese en wellicht ook de Nederlandse markt zullen betreden. Uit een internationale analyse van Jones Lang LaSalle blijkt dat Europa een onevenredig groot deel van de wereldwijde kapitaalstromen naar zich toe weet te trekken, vanwege de politieke stabiliteit en de transparantie van de Europese vastgoedmarkten. Tot op heden zijn de acquisities van niet-westerse investeerders met name gericht op de meest liquide vastgoedmarkten, zoals Londen, Parijs en enkele Duitse steden. Hier acquireren de betreffende fondsen als eerste de zogenoemde ‘trophy assets’. Pas daarna zullen zij mogelijk de overstap wagen naar andere Europese landen, waaronder Nederland.

Opkomst ‘debt funds’
Het huidige bancaire financieringsvacuüm biedt mogelijkheden voor debt funds. ‘Debt funds’ zijn door diverse institutionele beleggers en/of private equity-partijen opgetuigde vehikels met als doel het verstrekken van financiering, waarmee ze het gat opvullen dat de banken achterlaten. Op Europees niveau is al een aantal ‘debt funds’ succesvol in de markt gezet en wij verwachten dat dit zal toenemen. Door de verwachte aanpassingen via Basel III en Solvency II wordt het in de toekomst vooral voor institutionele beleggers aantrekkelijker geld te steken in deze fondsen. Verzekeringsmaatschappijen kunnen zo een substantieel aandeel in de financieringsmarkt krijgen. Voor pensioenfondsen zou toekomstige regelgeving in combinatie met het huidige lage rendement op staatsobligaties ook kunnen leiden tot meer allocatie richting vastgoedfinanciering en/of -fondsen. Voor de Nederlandse markt is de groeiverwachting conservatiever. Dit komt met name door de beperkte ‘ticket sizes’ en relatief hoge ‘loan-to-value-ratio’s’ in combinatie met nog steeds relatief lage kredietopslagen. De verhouding tussen risico en rendement kan hierdoor in andere landen aantrekkelijker zijn.
 
Duitse fondsen innoveren
Duitse open en gesloten beleggingsfondsen zijn zich opnieuw aan het ‘uitvinden’ onder invloed van nieuwe regelgeving door de Duitse overheid. De nieuwe regelgeving moet de vastgoedbelegger beter beschermen en heeft impact op zowel de initiatie van nieuwe open en gesloten fondsen als op de afbouw van bestaande (open) fondsen met liquiditeitsissues. Een belangrijke wijziging voor open fondsen is dat er een minimale beleggingsperiode wordt ingevoerd van 24 maanden, terwijl vroeger geen eisen werden gesteld aan de beleggingsperiode. Dit verbetert de stabiliteit van het fonds, maar vermindert de liquiditeit; beleggers kunnen immers niet meer op dagelijkse basis in- en uitstappen. De belangrijkste voorgestelde wijzigingen voor gesloten fondsen zijn verscherpt toezicht, beperking van de leverage (het aandeel vreemd vermogen) van de fondsen en strengere regulering van met name single-asset-fondsen. Zo geldt voor deze fondsen bijvoorbeeld een minimaal investeringsbedrag door beleggers. De hervormingen dragen ertoe bij dat Duitse fondsen ook in de toekomst een interessant en actief beleggingsvehikel blijven, zij het in mindere mate dan voorheen en, door de zwakke economische vooruitzichten in ons land, in mindere mate gealloceerd naar de Nederlandse markt.

Download hier het rapport ‘Dutch Capital Markets Outlook 2013, Regulation, Reinvention, Progression’.