Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

Bodem Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt lijkt in zicht volgens Dutch Capital Markets Bulletin van Jones Lang LaSalle

Nieuwe (buitenlandse) partijen hebben belangstelling voor Nederlands vastgoed en kiezen voor een eigen benadering en actief asset management  • Nederlands beleggingsvolume in direct vastgoed komt over heel 2013 naar verwachting uit op € 4,5 miljard; dit i


Er zijn voortekenen van voorzichtig herstel op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt. Dit is de belangrijkste conclusie in het onderzoeksrapport ‘Dutch Capital Markets Bulletin: Nieuwe kopers, nieuwe mogelijkheden’ van Jones Lang LaSalle. Het rapport is gebaseerd op onderzoek naar het vastgoedbeleggingsbeleid van professionele vastgoedbeleggers in direct Nederlands vastgoed (particuliere, institutionele en internationale beleggers). Dit jaar is de 22e editie van het onderzoek dat een overzicht geeft van de stand van zaken op de beleggingsmarkt voor vastgoed in de segmenten kantoren, winkels, woningen en bedrijfsruimten. 

Op basis van dit onderzoek en analyses van de transacties tot en met augustus van 2013 verwacht Jones Lang LaSalle dat het Nederlandse beleggingsvolume in direct vastgoed voor 2013 zal uitkomen op ongeveer € 4,5 miljard. Dit zou een stijging betekenen van 8% ten opzichte van 2012 toen het beleggingsvolume bijna € 4,2 miljard bedroeg. De stijging was al zichtbaar in het tweede kwartaal van 2013. Toen werd een beleggingsvolume gerealiseerd van circa € 1,1 miljard; een stijging van bijna 50% in vergelijking met het eerste kwartaal van 2013.

Dré van Leeuwen, Head of Capital Markets van Jones Lang LaSalle Nederland is positief over de ontwikkelingen: “De bodem van de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt lijkt in zicht. Het transactievolume laat de laatste maanden een duidelijke stijging zien. Bovendien zien we een toenemende belangstelling voor Nederlands vastgoed, met name bij buitenlandse partijen. De neerwaarts aangepaste prijsniveaus stellen eventuele nieuwe eigenaren in staat om met nieuwe initiatieven en actief asset management op termijn weer ‘double digit returns’ te realiseren. Ook als economisch herstel nog op zich laat wachten.”

Nederlands vastgoed interessant geprijsd
Door de hoge risicopremie tussen vastgoedrendementen en de rente op staatsobligaties is Nederlands vastgoed momenteel interessant geprijsd. Voor prime kantorenvastgoed op de Amsterdamse Zuidas, de beste kantoorlocatie van Nederland, bedraagt deze risicopremie maar liefst 347 basispunten (peildatum: 1 juli 2013). Deze aantrekkelijke marge zorgt voor nieuwe toetreders op de vastgoedfinancieringsmarkt.

Vastgoedfinanciering
Wat de financiering van vastgoed betreft, zijn er in de Europese markt veranderingen waarneembaar. Door de relatief hoge financieringsmarge in combinatie met de terughoudendheid van banken zijn er nieuwe kansen op de vastgoedfinancieringsmarkt voor verzekeraars, institutionele beleggers en debt funds .


Daarbij kiezen verzekeraars vooral voor langetermijnleningen in het meest seniore deel van de markt zodat zij hun liabilities optimaal kunnen matchen. De institutionele beleggers en bepaalde banken zijn, na de herstructurering van hun balansen, weer actief op het gebied van vastgoed.

Debt funds hebben hun kapitaal met name opgehaald na de economische crisis, toen er zeer beperkt nieuwe leningen werden uitgezet. Bij debt funds kan er onderscheid worden gemaakt tussen senior debt funds en opportunistic funds. De senior debt funds doen vaak mee met een bank in een clubdeal of syndicaat. En richten zich daarbij met name op de meer prime objecten. De opportunistische debt funds richten zich meer op risicovolle assets waar de banken juist huiverig voor zijn.

Tot slot zijn er ook mogelijkheden voor financiering vanuit de kapitaalmarkt. Deze mogelijkheid is met name weggelegd voor partijen met gevestigde namen en een hoge kredietbeoordeling en is dus niet voor alle beleggers een begaanbare route. Toch zijn er ook Nederlandse partijen die hier gebruik van maken.

Financiering van vastgoed door Nederlandse banken blijft echter moeilijk. Daar komt bij dat nieuwe toetreders op de vastgoedmarkt zich in eerste instantie zullen richten op de meer liquide Europese markten in samenwerking met lokale asset managers. De aantrekkelijke marges in Nederland kunnen op termijn wel hun interesse wekken, maar de risico’s moeten dan navenant verkleinen. Dit betekent dat economie, leegstand en vastgoedbeleggingsmarkt eerst herstel moeten laten zien.

Michael Hesp, Head of Research Jones Lang LaSalle: “Ons onderzoek onder beleggers laat zien dat de belangstelling voor verschillende categorieën vastgoed zich verbreedt. Voorgaande jaren kozen de respondenten met name voor ‘veilige havens’. In 2013 lijken zij meer risico te durven nemen. Binnen de kantoren- en logistieke markt gaat de interesse dit jaar ook uit naar ‘value added’, ‘opportunistic’ en ‘distressed’. Binnen de winkelmarkt en de woningmarkt blijft de interesse voornamelijk gericht op ‘core’ beleggingsproduct.”


Ook onderzoek naar internationale beleggers
Nieuw in het onderzoek van dit jaar is de deelname van internationale beleggers omdat Nederlands vastgoed nadrukkelijk weer in de belangstelling staat van deze partijen. De portefeuilles van de ondervraagde internationale beleggers zullen naar verwachting het sterkst groeien. Zij verwachten hun kantoren- en logistieke portefeuilles uit te breiden met circa € 580 miljoen, een groei van ruim 23%. De Nederlandse ondervraagde beleggers verwachten hun totale vastgoedportefeuilles uit te breiden met circa € 1,0 miljard, een groei van circa 2,7%. In tegenstelling tot de internationale beleggers zijn Nederlandse beleggers van plan vooral woningen en winkels te kopen vanwege de vernieuwingsopgave van hun portefeuilles. Tevens verwachten zij hun kantorenportefeuilles verder te verkleinen.

De ondervraagde beleggers zijn positief over de leegstandsontwikkeling binnen de logistieke- en de woningportefeuilles. Voor de logistieke portefeuilles verwacht driekwart van de respondenten een afname van de leegstand. Wat de woningportefeuilles betreft verwacht een kwart van de respondenten dat de leegstand afneemt. Binnen de kantoren- en winkelportefeuilles is het sentiment minder optimistisch. Ruim een derde van de respondenten verwacht een verdere stijging van de leegstand binnen de kantorenportefeuilles, krap een derde verwacht een stijging voor de winkelportefeuilles.

Om de leegstand binnen hun portefeuille te reduceren, leggen de respondenten vooral de nadruk op actief verhuur- en asset management. Daarnaast blijkt een vijfde van de respondenten een huurverlaging te hanteren om huurders aan te trekken of te behouden. Dit is een stijging ten opzichte van vorig jaar. Verduurzaming, wordt in tegenstelling tot het voorgaande jaar, als minder effectief beschouwd.

Vooruitblik Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt
Over de toekomst van de vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland zegt Van Leeuwen: “Het huidige economische klimaat biedt de mogelijkheid tegen voordelige prijzen vastgoed te kopen. De risicopremie tussen vastgoedrendementen en de rente op staatsobligaties is momenteel zeer aantrekkelijk en behoort tot de hoogste in Europa. Hierdoor melden zich nieuwe, met name buitenlandse partijen. Zowel vastgoedfinanciers als vastgoedbeleggers ontdekken deze nieuwe mogelijkheden en gaan nu al over op concrete financiering en aankopen. Goed nieuws is dat het internationale kapitaal niet alleen komt van de ‘usual suspects’. In het internationale deel lijkt de kopersgroep te diversifiëren. Nieuwe grote spelers beginnen nu posities in te nemen voor de langere termijn. Het betekent dat deze vastgoedbeleggers verwachten dat de bodem in zicht is en het tijd is om te kopen.


De toenemende internationale belangstelling voor Nederland is duidelijk een positief teken. Deze beleggers verwachten dat de bodem van de prijsontwikkeling binnen de beleggingsmarkt in zicht is. In de tweede helft van 2013, maar ook in 2014, neemt hierdoor naar verwachting het aantal portefeuilleverkopen verder toe. Gezien de omvang van deze portefeuilles zullen deze transacties zeer bepalend zijn voor het totale beleggingsvolume. Tezamen met de verwachte acquisities van de ondervraagde beleggers (circa € 1,8 miljard) verwacht Jones Lang LaSalle dat het totale beleggingsvolume voor 2013 boven het volume van 2012 uitstijgt en uitkomt rond de € 4,5 miljard.”