Nieuws

Jones Lang LaSalle presenteert 2e editie On Point Dutch Retail Market Bulletin

·         Totale investeringsvolume 2008 € 1,7 miljard / Tophuren A1-winkelunits stabiel

·         Kansen voor uitbreiden marktaandeel financieel sterke retailers

·         Amsterdam prolongeert positie tophuurprijzen top-5 en is 15^e op index van aantrekkelijkste Europese steden voor retailers en beleggers

Jones Lang LaSalle presenteert vandaag de tweede editie van het Dutch Retail Market Bulletin met het thema ‘2009: een jaar met kansen op de retailmarkt’. Richard Dallinga, Directeur Retail Jones Lang LaSalle Nederland, zegt over het rapport: “Hoewel de economie pas in 2010 weer beperkt zal aantrekken en zowel retailers als ontwikkelaars van retailvastgoed momenteel een zeer moeilijke periode meemaken, zien wij toch een aantal kansen in de retailvastgoedmarkt dit jaar. Wij voorzien bewegingen in de verkoopprijzen omdat beleggers zich nog meer zullen focussen op hun belangrijkste assets en solitaire retailunits uit hun vastgoedportefeuille halen. Aanvangsrendementen zullen eind dit jaar stabiliseren, hét instapmoment om optimaal te profiteren van retailobjecten op goede locaties met een laag risicoprofiel. Verder zien we een toenemende beschikbaarheid van nieuwe retailunits op toplocaties, huurcontracten die tegen marktconforme huurprijzen kunnen worden afgesloten en dalende huurprijzen van winkels in aanloopstraten van centraal gelegen winkelgebieden. Zonder de ogen te sluiten voor de moeilijke economische omstandigheden en de negatieve effecten daarvan voor een aantal retailers, zien wij ook lichtpuntjes voor winkelvastgoed in Nederland.”

De retailbranche en gebruikersmarkt

Uit de Experian Property Consultancy en Jones Lang LaSalle blijkt Amsterdam op de 15^e plaats te staan van meest aantrekkelijke vestigingslocaties in Europa. Deze Experian/Jones Lang LaSalle index (zie tabel volgende pagina) geeft investeerders en retailers inzicht in de meest aantrekkelijke Europese locaties, gebaseerd op de relatie tussen de totale consumentenbestedingen in de centrale Europese winkelgebieden en de tophuurprijzen voor winkelunits.

Bron: Experian Property Consultancy/Jones Lang LaSalle index van Top-25 winkelsteden in Europa

Ondanks dalende detailhandelsomzetten zijn de tophuurprijzen in Nederland relatief stabiel gebleven en blijven deze naar verwachting tot in 2010 ook redelijk stabiel. De lijst van tophuurprijzen in Nederland wordt aangevoerd door Amsterdam (€ 2.265,- per m² wvo per jaar) gevolgd door Maastricht (€ 1.650,- per m² wvo per jaar) en Utrecht (€ 1.600,- per m² wvo per jaar). Voor de komende vijf jaar verwacht Jones Lang LaSalle dat de topwinkelgebieden in de grote steden tegen het einde van 2010 weer een stijging laten zien in tophuren. Op het Europese vasteland zijn steden als Parijs, Milaan, Rome, Londen en Dublin de duurste steden.

Ruben Langbroek, Hoofd Research van Jones Lang LaSalle in Nederland, zegt over de onderzoeksresultaten: “De verslechterde handelsomstandigheden en dalende consumentenbestedingen zorgen ervoor dat een groot aantal retailers momenteel in zwaar weer verkeert. Dit geldt met name voor de non-food branche. Vooral de vraag naar duurzame goederen en goederen uit het luxere segment is ingezakt. Het is dan ook goed mogelijk dat een aantal retailers omvalt. Maar juist daardoor krijgen financieel sterke retailers kansen om nieuwe markten te betreden en het marktaandeel te vergroten tegen gunstige huurvoorwaarden. Een ander belangrijk aspect is de continuerende internationalisering van winkelstraten. Tussen 2007 en 2008 registreerde Jones Lang LaSalle al meer dan 500 verplaatsingen van Europese retailers die een ander land in Europa betraden. Deze trend zal zich blijven doorzetten. Een aantal internationaal opererende retailers die de komende periode in Nederland vestigingen willen openen zijn onder andere New Look, Zadig et Voltaire, Primark, Burberry en de van Nederlande komaf G-Star. Een zeer belangrijke ontwikkeling, vooral voor topwinkellocaties die hiermee een sterkere concurrentiepositie creëren.”

De winkelvastgoedbeleggingsmarkt

Het totale investeringsvolume van winkelvastgoed kwam in Nederland in 2008 uit op € 1,7 miljard wat gelijk is aan het langjarig gemiddelde. Het investeringsvolume over het eerste kwartaal van 2009 kwam uit op € 200 miljoen waarmee Nederland in Europees perspectief goed heeft gepresteerd. Langbroek vervolgt: “Hoewel beleggers voorzichtiger zijn met aankopen, mede door de relatieve schaarste aan krediet, zien we dat investeerders met voldoende eigen vermogen het sterkst profiteren van de huidige marktomstandigheden. De vraag naar retailvastgoed met een laag risicoprofiel en lange termijn zekerheid blijft aanhouden, vooral waar het gaat om hoge kwaliteit vastgoed op goede locaties met veel passanten. Verder zien we dat ook bij de beleggers duurzaamheid steeds hoger op de agenda komt te staan. Het zorgt voor een minder snelle veroudering van de economische en functionele levensduur van objecten en complexen, wat op termijn een positief effect heeft op de waardeontwikkeling.”

Vooruitblik

Het rapport concludeert dat het optimisme onder investeerders en consumenten licht is verbeterd, in lijn met de tekenen van verbetering op de wereldwijde financiële markten. Hoewel het onzeker is of dit verbeterde sentiment van structurele is, staat volgens de onderzoekers van Jones Lang LaSalle de tweede helft van 2009 naar verwachting in het teken van stabilisatie en laat de economie gedurende 2010 weer voorzichtige groeicijfers zien. Dit zal een positief effect hebben op consumentenbestedingen. Echter, de komende periode zal de dalende trend in consumentenbestedingen zich door de toenemende werkloosheid verder doorzetten.  Er is daardoor minder vraag naar winkelruimte van retailers, hoewel toplocaties in trek blijven. Tegen het einde van 2010 zal het huurprijsniveau weer licht toenemen. De tophuurgroei bedraagt tussen 2009 en eind 2011 naar verwachting circa 0,8%. Huren voor overige retaillocaties zullen onder sterk neerwaartse druk staan. Daarnaast zal een aantal lange termijn ontwikkelingen – die op de achtergrond van de financiële crisis spelen – de Nederlandse retailmarkt structureel veranderen, te weten:

·        De concurrentiepositie van winkelgebieden in grote steden neemt toe. Middelgrote en kleine steden moeten zich beter focussen op de behoeften van consumenten in het winkelgebied

·        Verkopen via internet blijven toenemen en zorgen voor dalende bestedingen in fysieke winkels.

·        Duurzaamheid komt steeds hoger op de agenda te staan. Kansen op de middellange termijn liggen vooral in duurzame winkelruimtes op goed gelegen locaties met voldoende passanten.