Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

Nederlandse beleggingsniveau vrij stabiel op een laag niveau; beleggers kiezen voor ‘core’ product

Jones Lang LaSalle presenteert Dutch Real Estate Market Bulletin: Destination Core


• Nederlandse investeringsklimaat nog steeds zeer aantrekkelijk, Nederland staat steevast in wereldwijde top 10.
• Nederlandse vastgoedbeleggingen vrij stabiel op een laag niveau.
• Beleggingen in Nederlands direct vastgoed bedroegen € 4,8 miljard in 2011. Beleggingen in eerste half jaar van 2012 bedroegen € 2,23 miljard.
• Beleggers kiezen voor het ‘core’ en ‘core plus’ segment. Voorkeur gaat uit naar toplocaties in de Randstad, waaronder (nieuwbouw) eengezinswoningen in het middensegment, hoogwaardige kantoren, winkels op A1-locaties en goedlopende supermarkten.
• Beleggers richten zich nadrukkelijker op asset management; verduurzaming en renovatie maken hier nadrukkelijk onderdeel van uit. Actief verhuur- en beheermanagement verhoogt het rendement en verkleint het risico op leegstand.

Amsterdam, 17 september – Jones Lang LaSalle publiceert vandaag het onderzoeksrapport ‘Dutch Real Estate Market Bulletin: Destination: Core’ dat een overzicht geeft van de stand van zaken op zowel de gebruikers- als beleggingsmarkt voor vastgoed in de segmenten kantoren, winkels, woningen en bedrijfsruimten. Daarnaast bevat het rapport de resultaten van onderzoek door Jones Lang LaSalle onder institutionele en particuliere beleggers en vastgoedfondsen. Belangrijkste conclusie is dat beleggers zich richten op hoogwaardig vastgoed om zo hun portefeuilles te verversen en de kwaliteit van hun vastgoed te verhogen. Dit resulteert in een vrij stabiel maar laag beleggingsniveau. Het totale beleggingsvolume in Nederlands direct vastgoed bedroeg € 4,8 miljard in 2011, een daling van circa 22 procent ten opzichte van 2010. De beleggingen in het eerste half jaar van 2012 bleven met € 2,23 miljard vrijwel gelijk aan het eerste half jaar van 2011.

Van de totale beleggingen in direct Nederlands vastgoed komt het eerste half jaar van 2012 46 procent voor rekening van particuliere beleggers. Vastgoedfondsen en institutionele beleggers hebben elk zeven procent van de aankooptransacties gedaan. Institutionele beleggers bouwen hun posities af terwijl particuliere beleggers meer kopen dan dat zij verkopen.

 

Vincent Querton, CEO Jones Lang LaSalle Benelux: “Nederlands vastgoed is en blijft aantrekkelijk voor beleggers. Onze onderzoeken laten zien dat beleggers voorzichtig opereren, ze beperken de risico’s en kiezen met vastgoed in het core en core plus segment duidelijk voor veilige havens. Het is voor beleggers op dit moment niet eenvoudig om winst te behalen met aan- en verkoop van vastgoed. Beleggers zijn daardoor meer gericht op het verbeteren van de rendementen van hun bestaande portefeuille. Meer dan ooit zetten beleggers actief asset management in voor het behouden en verbeteren van de waarde van hun product, bijvoorbeeld door te verduurzamen of te renoveren. Dit sluit aan bij de behoefte van gebruikers die op dit moment met name zijn geïnteresseerd in hoogwaardig vastgoed. Asset management is in de huidige markt een effectief instrument bij het verminderen van het risico op leegstand.”
 
Ontwikkelingen beleggingsmarkten
In 2011 bedroegen de Nederlandse directe beleggingen in kantorenvastgoed € 1,4 miljard (28%), in woningen ruim € 1,0 miljard (21%), in winkels € 1,4 miljard (29% procent) en in bedrijfsruimten ruim € 650 miljoen (13%).
 
De beleggingen in de kantorenmarkt in de eerste helft van 2012 bedroegen ruim € 1,0 miljard, een stijging van 48 procent ten opzichte van de eerst helft van 2011. Het totale aanbod op de kantorenmarkt is de laatste vier kwartalen licht gedaald naar 7,23 miljoen m2 vvo. Het gemiddelde leegstandspercentage blijft met 15 procent historisch hoog. De interesse van gebruikers in hoogwaardig vastgoed zal naar verwachting stijgen vanwege het dalend aantal nieuwbouwontwikkelingen en toenemende interesse in duurzaam vastgoed. De voorkeur van beleggers gaat uit naar het core of het ‘distressed’ segment en is met name gericht op multi-tenant gebouwen. Beleggers verwachten pas in 2016 structureel herstel op de kantorenmarkt. Beleggers zetten niet langer eenzijdig in op incentives en lagere huurprijzen om huurder aan zich te binden. Zij kiezen voor verduurzaming en het renoveren van objecten. Ook komen zij met nieuwe aanpakken voor het terugdringen van de leegstand zoals het aanbieden van flexibele huurcontracten, actief asset management en gebiedsgericht ingrijpen.
 
In winkelvastgoed werd in de eerste helft van 2012 voor bijna € 266 miljoen belegd. Dit volume is laag vergeleken met dezelfde periode in voorgaande jaren en ligt circa 64 procent onder het vijfjarig gemiddelde. De grootste interesse gaat uit naar winkelcentra en solitaire winkelunits. Veel retailers maken wat betreft vastgoed pas op de plaats als gevolg van de recessie en de toename van internetwinkelen. In het algemeen is er sprake van dalende vraag naar winkelvastgoed en loopt de leegstand op. Dit geldt niet voor solitaire winkelunits in A1-winkelgebieden in de grote steden. De tophuren in dit segment blijven stijgen in met name Amsterdam en Rotterdam en liggen daar op respectievelijk € 3.000 en € 1.700 per m2 per jaar. Bij beleggers vraagt rendementsoptimalisatie om continue aandacht voor de winkeleigenaar. Goed contact met huurders, een heldere visie op het karakter en onderscheidend vermogen van winkelvastgoed en een duidelijke onlinestrategie van de retailer zijn daarbij belangrijk.
 
Het beleggingsvolume op de markt voor bedrijfsruimte kwam in de eerste helft van 2012 uit op bijna € 204  miljoen, dit is een daling van 45 procent ten opzichte van dezelfde periode in 2011. De interesse van beleggers voor logistiek vastgoed blijft hoog. Vanwege schaarste aan goed beleggingsproduct zijn de prijzen in het core segment gestegen en daalt de beleggingsdynamiek. Daarnaast blijft er sprake van leegstand aan met name de onderkant van de markt, het zal lastig zijn hiervoor nieuwe gebruikers te vinden. Hierdoor ontstaan er kansen in het core plus segment waarbij met name wordt gekeken naar kortere huurcontracten op betere locaties.
 
De beleggingen in het woningsegment laten een duidelijke stijging zien. In de eerste helft van 2012 is al voor € 530 miljoen aan beleggingstransacties geregistreerd. Dit is een stijging van ruim 25 procent ten opzichte van het eerste half jaar van 2011. De interesse van beleggers voor het woningensegment is gestegen onder meer vanwege de stagnatie op de particuliere koopwoningenmarkt. In de huurmarkt stijgen hierdoor de bezettingsgraden en de huurwaarde. Het beleggingsvolume werd in de eerste helft van 2011 met name bepaald door verkoop van relatief kleinschalige complexen. Kwalitatief goed beleggingsproduct in het woningsegment blijft schaars door beperkte nieuwbouw. De projecten die op dit moment worden aangeboden bestaan met name uit onverkochte objecten die zijn gebouwd vóór de schuldencrisis. De prijs-kwaliteitverhouding van deze woningen is veelal onrealistisch in de huidige markt.

Vastgoedbeleggingsbeleid
Uit het onderzoek van Jones Lang LaSalle naar het beleggingsbeleid onder institutionele en particuliere beleggers en vastgoedfondsen blijkt dat beleggers zoeken naar veilige havens. Bijna 85 procent van het geïnvesteerde vermogen heeft betrekking op het core of core plus segment. Bovendien geeft 42 procent van de respondenten aan dat ze de afgelopen twee jaar minder risicovol zijn gaan beleggen. Een kleine meerderheid van de ondervraagde beleggers geeft aan de beleggingen sectoraal of geografisch te willen concentreren. Beleggers hebben met name interesse voor toplocaties in de Randstad, waaronder (nieuwbouw) eengezinswoningen in het middensegment, hoogwaardige kantoren, winkels op A1-locaties en goedlopende supermarkten. Beleggers richten zich eerder op verversing van hun portefeuille dan dat ze de focus leggen op een bepaalde sector. Uit het aan- en verkoopbeleid blijkt geen duidelijke herpositionering.
 
Pim Macke, Director Strategic Advisory Jones Lang LaSalle Nederland: “Opvallend aan het beleggersonderzoek 2012 is dat de opvattingen van beleggers over een aantal vastgoedsectoren behoorlijk zijn veranderd. Zo heeft er een duidelijke mentaliteitsverandering plaatsgevonden ten aanzien van de kantorenmarkt. Voorgaande jaren werd steevast gedacht dat de malaise op de kantorenmarkt tijdelijk van aard was en dat de markt binnen een à twee jaar weer zou aantrekken. Dit jaar geeft het merendeel van de beleggers aan dat zij herstel niet eerder zien dan in 2016. Dat vertaalt zich in de wijze waarop zij omgaan met asset management. Als de liquiditeitspositie van beleggers het toelaat, geven zij aan te willen investeren in hun bestaande portefeuille. Beleggers willen het product verbeteren door renovatie en/of verduurzaming. Dat is goed nieuws, in samenhang met het Convenant Aanpak Leegstand Kantoren geeft dit zicht op structureel herstel op de kantorenmarkt. Ook verrassend is de snelle opkomst van het woningsegment. Dit segment is momenteel het meest in trek bij beleggers en de vooruitzichten zijn ook voor de lange termijn fundamenteel goed te noemen. De interesse voor winkelvastgoed is het afgelopen jaar getemperd maar de interesse voor core product op A1-locaties blijft onverminderd hoog. En hoewel de markt voor bedrijfsruimte relatief klein is, zijn er binnen dit segment zeker goede mogelijkheden. Er is structureel tekort aan hoogwaardig modern logistiek vastgoed waardoor er voor met name nieuwbouwontwikkelingen goede mogelijkheden zijn.”