Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

Herstel Europese kantorenmarkt stagneert

Tophuren dalen verder zolang aanhoudende economische problemen in de Eurozone niet worden opgelost


Amsterdam, 15 augustus 2012 - Huurprijzen van kantoren op toplocaties zijn in heel Europa voor het tweede achtereenvolgende kwartaal van 2012 marginaal gedaald. De totale index daalde met 0,3 procent, zo blijkt uit het European Office Clock Report van Jones Lang LaSalle. Deze daling volgt op een huurprijsdaling in het eerste kwartaal van 2012 met 0,1 procent; de eerste daling op kwartaalbasis sinds het vierde kwartaal van 2009.

De daling van de huurprijzen is voornamelijk veroorzaakt door een daling van de kantoorhuren in West-Europa, terwijl de huurprijzen in Midden- en Oost-Europa gelijk bleven. Stijging van tophuren deed zich voor in Düsseldorf (+4,2%) en Berlijn (+2,3%), maar dit woog niet op tegen dalingen in Dublin (-6,5%), Madrid (-2,0%), Barcelona (-1,4%) en Parijs (-1,2%). In Nederland bleven de tophuren in de vijf grote steden overigens stabiel.

Verdere polarisatie van de Europese markten
De Office Clock van Jones Lang LaSalle visualiseert de positie van de huurprijzen voor toplocaties binnen hun individuele huurcyclus. Deze Office Clock laat in het tweede kwartaal van 2012 een stijgende polarisatie van Europese markten zien. Daarbij groeperen grote groepen steden zich rond de twaalf uur en zes uur positie.

Sven Bertens, Researcher bij Jones Lang LaSalle: “Markten die begin 2012 een sterke opleving doormaakten, zoals Londen, Parijs en Moskou, begeven zich nu richting twaalf uur en dat betekent dat de huurstijging afneemt of stagneert. In markten die het de afgelopen jaren moeilijk hadden, waaronder Athene, Lissabon, Barcelona en Madrid, is nog steeds sprake van stilstand. Zij blijven voorlopig dan ook steken op zes uur.”

Huuractiviteit trekt aan
Over het hele kwartaal nam de activiteit op de gebruikersmarkt toe met 5 procent. Het totale opnamevolume bleef als gevolg van de onderliggende economische onzekerheid 12 procent onder het vijfjarig gemiddelde met 2,4 miljoen m2. Dit ondanks de sterke dynamiek in Midden- en Oost-Europese markten als Moskou, Boedapest, Praag en Warschau, waar de prijzen stegen met 15 procent.

Sven Bertens vervolgt: “De stemming onder kantoorgebruikers neigt van voorzichtig naar negatief. Zolang iedereen zich blijft afvragen of extra ruimte of uitbreiding wel nodig is, blijft de vraag laag. Stijging van de tophuren wordt met name veroorzaakt door de schaarste aan kwalitatief goed aanbod op de markt. Bovendien blijven de leegstandspercentages stabiel.”

Ontwikkelingen zitten in het slop
Vergeleken met het eerste kwartaal van 2012 nam het aantal opgeleverde nieuwbouwontwikkelingen in het tweede kwartaal toe met 44 procent, al is dat nog altijd 35 procent lager dan het tienjarig gemiddelde. Oorzaak hiervan zijn gebrek aan vertrouwen en het moeilijk loskrijgen van ontwikkelingsfinanciering.

Beleggingstransacties kantoren naar 15 miljard euro in eerste kwartaal 2012
In totaal werd er in het tweede kwartaal van 2012 circa 27 miljard euro belegd op de Europese vastgoedmarkt. De kantorensector had hierin een aandeel van bijna 15 miljard euro van de beleggingsvolumes, een stijging van 11 procent ten opzichte van het kwartaal daarvóór.

De belangstelling en het vermogen blijven gericht op de belangrijkste Europese markten in het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk, Duitsland en de Scandinavische landen. De grootste stijging vond plaats in Frankrijk, waar de volumes verdubbelden dankzij de grote populariteit van Parijs. In het Verenigd Koninkrijk stegen de volumes met 43 procent, vooral vanwege de gunstige ontwikkelingen in Londen, met onder meer de portfoliotransactie van Hammerson ter waarde van ruim 550 miljoen euro. Het aantal transacties in Zuid-Europa bleef beperkt vanwege de aarzelende houding van beleggers.

Dré van Leeuwen, hoofd Capital Markets bij Jones Lang LaSalle: “In Nederland werd in het tweede kwartaal van 2012 circa 1 miljard euro belegd in commercieel vastgoed. De kantorensector had hierin een aandeel van bijna 35 procent, overeenkomend met een beleggingsvolume van 362 miljoen euro. Ten opzichte van het voorgaande kwartaal is dit een daling van bijna 50 procent.”
Het gemiddelde netto aanvangsrendement op de Europese kantorenmarkt bedraagt 5,25 procent. De daling van het netto aanvangsrendement als gevolg van de grote belangstelling voor toplocaties is merkbaar op zowel Duitse markten (-25 basispunten in Düsseldorf en München, -10 basispunten in Hamburg) als in Stockholm (-25 basispunten). Dit steekt scherp af bij positieve uitschieters in minder liquide markten, zoals de aanvangsrendementen in Spaanse steden (+25 basispunten), Edinburgh (+25 basispunten) en Lyon (+10 basispunten). Ondanks de lichte daling van de tophuurprijzen is een bescheiden kapitaalwaardegroei van 0,4 procent waargenomen; dit als gevolg van de rendementsontwikkeling.

Dré van Leeuwen vervolgt: “De netto aanvangsrendementen op de Nederlandse kantorenmarkt zijn voor het vierde achtereenvolgende kwartaal stabiel gebleven. De scherpste netto aanvangsrendementen op de Nederlandse kantorenmarkt worden nog altijd gerealiseerd op de Amsterdamse kantorenmarkt. Daar liggen de netto aanvangsrendementen momenteel binnen een bandbreedte van 5,55 tot 6,05 procent.”
“In Europa is er ruimte voor een toenemende beleggingsactiviteit. Door het lage rendement van staatsobligaties en een gebrek aan alternatieve beleggingen is vastgoed als asset class aantrekkelijker geworden. Bovendien blijft er sprake van een kapitaalstroom uit verschillende delen van de wereld naar stabiele markten met een hoge mate van betrouwbaarheid en transparantie.”