Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

Lichte daling huurprijzen op Europese kantorenmarkt

Ontwikkelingen in eerste kwartaal 2012 volgens Jones Lang LaSalle symbolisch voor aanhoudende onzekere periode


Amsterdam, 14 mei 2012 – Huurprijzen van prime kantoren zijn in het eerste kwartaal van 2012 gedaald met 0,3 procent, zo blijkt uit de European Office Index van Jones Lang LaSalle. Dit is de eerste sectorbrede huurdaling sinds het vierde kwartaal van 2009. De netto afname is een optelsom van zowel stijgingen als dalingen in een aantal belangrijke Europese kantoorsteden. De huurprijzen daalden in Brussel (-5,0%), Madrid (-1,9%), Barcelona (-1,4%) en Parijs (-1,2%), huurstijgingen werden genoteerd in Luxemburg (+5,3%), Stockholm (+2,4%) en Hamburg (+2,1%).

Voortzetting stabiele huurmarkten
In navolging van de aanpassing van de economische verwachting voor heel Europa, zijn de groeivooruitzichten voor 2012 naar beneden bijgesteld. Markten die er economisch beter voor staan, zoals het Verenigd Koninkrijk en Duitsland, presteren naar verwachting goed. Stagnerende economieën zoals Griekenland, Portugal, Spanje en Italië hebben te maken met aanhoudende spanningen als het gaat om huurmarkten. De cijfers van Jones Lang LaSalle laten de onderlinge marktspreiding in de regio’s zien, waarbij voor acht markten geldt dat de huurprijzen dalen. In totaal is er in 21 markten sprake van aanhoudende huurgroei. Voor zes markten geldt dat ze op het punt staan te gaan stijgen. Voor Amsterdam geldt dat de markt nu stabiel is, maar dat voor de toekomst huurverlagingen worden verwacht.
Michael Hesp, Head of Research Jones Lang LaSalle Nederland: De European Office Clock laat zien dat de positie van Amsterdam op de kantorenmarkt dit kwartaal sterk is gewijzigd ten opzichte van het kwartaal ervoor. In korte tijd is Nederland voor de tweede keer in een recessie terechtgekomen. De afgelopen kwartalen was er nog sprake van enige huurgroei in het topsegment. Maar de verwachting is dat die rek er voorlopig uit is. De Office Clock laat zien dat de Amsterdamse huren momenteel stabiel zijn, maar dat ze mogelijk op termijn gaan dalen. Consolidatie bij gebruikers zorgt dat de gebruikersvraag matig is. Daartegenover staat dat er momenteel nauwelijks wordt gebouwd. Dit legt een bodem onder de huurprijzen. Wat betreft beleggingswaarde is het beeld overeenkomstig. De aanvangsrendementen stijgen al enige tijd. De verwachting is dat dit zal aanhouden zolang de kredietkraan gesloten blijft en er nog sprake is van een grote herfinancieringsopgave voor 2012.”
 
Gebruikerstransactievolumes conform lange termijngemiddelde
Kantoorgebruikers blijven op de korte termijn naar verwachting voorzichtig en de huidige vooruitzichten voor de transactievolumes voor 2012 liggen iets lager dan in 2011, al is dat wel conform het lange termijngemiddelde. De opname in het eerste kwartaal van 2012 bedroeg in totaal 2,3 miljoen vierkante meter, 15 procent lager dan in het eerste kwartaal van 2011. De transactievolumes in Duitsland bleven achter bij de hoge niveaus van afgelopen jaar. In Parijs was sprake van een daling van 18 procent.
Opname 16 procent lager dan in eerste kwartaal 2011
De jaarlijkse netto-opname, een afspiegeling van de veranderingen in verhuurde voorraad, bedroeg in totaal 3,1 miljoen vierkante meter. Dit is 16 procent lager dan in het eerste kwartaal van 2011. De niveaus in West-Europa stegen terwijl in Midden- en Oost Europa juist sprake was van verminderde opname.

Leegstandscijfer blijft stabiel onder 10% dankzij laag realisatieniveau
Het Europese leegstandscijfer blijft in het eerste kwartaal met 9,9 procent ongewijzigd. De totale leegstand in West-Europa is stabiel. De leegstand in Midden- en Oost-Europese markten zal toenemen omdat kantoorruimte die op dit moment in gebruik is weer op de markt gaat komen. De stijging van de leegstand was het sterkst in Boedapest; hier was sprake van een toename met 110 basispunten naar een leegstand van 20,3 procent.

Hesp: “De totale leegstandscijfers over 2012 zullen langzaam afnemen. Dit wordt nog eens versterkt door het bijzonder lage aantal vierkante meters nieuwbouw dat op de markt komt. In het eerste kwartaal van dit jaar werd in Europa ongeveer 600.000 vierkante meter kantooroppervlak opgeleverd. Dit is 54 procent onder het vijfjarig gemiddelde en daarmee een laagterecord. Er worden eigenlijk geen projecten meer ontwikkeld zonder dat er vooraf huurcontracten zijn afgesloten. Nieuwbouw die op de markt komt is dus eigenlijk altijd al voorverhuurd.”

Beleggingstransacties kantoren naar €13 miljard in eerste kwartaal 2012
Het totale transactievolume voor vastgoed bedroeg in het eerste kwartaal van 2012 in totaal €21,6 miljard. Hiervan had bijna €13 miljard betrekking op kantorenvastgoed, een stijging van 27% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2011. Het gemiddelde aanvangsrendement op de Europese kantorenmarkt blijft met 5,27 procent onveranderd. In slechts twee markten is sprake van beweging: in Boedapest en Hamburg. De aanvangsrendementen in Boedapest stegen met 50 basispunten, door afnemend beleggersvertrouwen vanwege de slechte economische vooruitzichten. In Hamburg zorgde de sterke vraag van beleggers naar eersteklas vastgoed voor een daling met 10 basispunten.
Hesp: “In vergelijking met het eerste kwartaal van 2011 zijn de kapitaalwaarden in Europa met 3,8 procent gestegen. In combinatie met stabiliteit in aanvangsrendementen en vraag betekent dat een gestage vooruitgang. De enige groei die we zien in Europa wordt veroorzaakt door huurstijgingen voor zeer gewild prime vastgoed. De interesse in secundaire objecten blijft nog steeds achter.”