Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

Belangrijkste ontwikkelingen vastgoedbeleggingsmarkt voor 2009


Amsterdam, 9 april – Vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle, op basis van het Top 101 makelaars-onderzoek van PropertyNL uitgeroepen tot de nummer 1 beleggingsmakelaar, ziet voor 2009 de volgende belangrijkste ontwikkelingen voor de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt.
 
• De dynamiek op de beleggingsmarkt blijft dit jaar beperkt. Naar verwachting komt het totale beleggingsvolume uit op ongeveer 50% van het volume van 2008, wat neerkomt op ongeveer € 4,5 miljard. Daarmee ligt het volume aanzienlijk onder het tienjarig gemiddelde niveau van € 6,4 miljard. De transacties hebben veelal betrekking op kleinere projecten. Daarnaast gaat de aandacht van beleggers vooral uit naar “core” markten en kwalitatief hoogwaardig vastgoed met langjarige huurcontracten.

• Door economische recessie, terugvallende productie en vraaguitval, nemen consumentenbestedingen af en stijgt de werkloosheid. De vraag vanuit eindgebruikers van vastgoed staat voornamelijk in het teken van concentratie, consolidatie en inkrimping. Door de afnemende vraag naar vastgoed in alle sectoren, komen huurprijzen onder druk te staan. Met name in het lagere segment dalen huurprijzen en nemen incentives toe.

• Naar verwachting stijgen aanvangsrendementen verder, door schaarste aan (goedkope) financieringen en beperkte herfinancieringsmogelijkheden, door strengere eisen van financiers en door negatieve huurgroeivooruitzichten. Een gemiddelde waardedaling van 5 tot 10% wordt verwacht, met een negatief totaal rendement in 2009 voor een aantal sectoren tot gevolg.

• Banken zijn aan het “deleveragen”: zij brengen hun balans op orde en de uitstaande schuldposities terug. De schaarste aan financieringen zal daardoor voorlopig aanhouden, al worden er wel leningen verstrekt in het geval van kwalitatief hoogwaardig vastgoed, tegen hoge opslagen en met grotere inbreng van eigen vermogen.

Eric de Clercq Zubli, CEO van Jones Lang LaSalle Nederland, zegt hierover: “Banken hebben een grote blootstelling aan de vastgoedsector, circa 12% van alle leningen die banken hebben uitstaan heeft betrekking op vastgoed. Er bestaat een mogelijkheid van gedwongen verkopen van noodlijdend vastgoed, doordat leningen worden teruggetrokken in verband met convenant breuken, of doordat partijen hun leningen niet kunnen herfinancieren. Echter, doordat een lagere prijs bij gedwongen verkoop zeer waarschijnlijk is, is het vooralsnog de verwachting dat banken de huidige leningen op de balans houden, zolang partijen aan hun verplichtingen kunnen blijven voldoen.”

Ruben Langbroek, Head of Research Jones Lang LaSalle, vervolgt: “De belangrijkste partijen die de dynamiek op de beleggingsmarkt terug kunnen brengen zijn nog altijd de “equity buyers”, oftewel partijen met voldoende eigen vermogen, naast opportunistische fondsen en Duitse “open-ended” fondsen. Een aantal Duitse open-ended fondsen is sinds eind oktober 2008 echter gesloten. Zij zitten momenteel in hun laatste respijttermijn, die kan aanhouden tot eind dit jaar. Indien de markten tegen die tijd niet verbeterd zijn, bestaat de kans dat investeerders hun kapitaal terugtrekken, waardoor ook zij gedwongen kunnen worden (delen van) hun portefeuille te liquideren. Wij verwachten niet dat dit snel gebeurt, aangezien er niet verkocht mag worden indien de verkoopprijs 5% onder de boekwaarde ligt. Bovendien zien wij de eerste voorzichtige tekenen van herstel op een klein aantal Europese beleggingsmarkten. Dit blijkt tevens uit de recente hoge activiteit van deze Duitse open-ended fondsen op de Europese beleggingsmarkt.”

• De houding van de banken en het effect van stimuleringsplannen van de overheid blijven belangrijkste onbekende factoren voor de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt. Vertrouwen onder financiële instellingen, producenten en consumenten is echter cruciaal voor herstel. Herstel wordt niet eerder verwacht dan eind 2010. Daarna zal de lange-termijn economische groei gematigder zijn dan voorgaande jaren, door het ontbreken van goedkope financieringen, overheidsbezuinigingen en hogere belastingen. De lange-termijn performance van de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt blijft echter positief.