Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

Voortekenen wijzen op toename huurgroei Europese kantorenmarkten

Leegstand Nederlandse steden neemt verder toe


Amsterdam, 5 mei 2011 - Het meest recente onderzoek van de Office Property Clock van Jones Lang LaSalle toont aan dat huurprijsniveaus voor ‘prime’ kantoorruimte binnen Europa licht zijn gegroeid in het eerste kwartaal van 2011, hoewel er ook verschillen blijven bestaan tussen de markten. De European Office Rental Index van Jones Lang LaSalle steeg met 1,5 procent gedurende de eerste drie maanden van dit jaar. Deze toename was bijna geheel te danken aan de voortdurende huurprijsgroei in het West End van Londen (+4,6 procent) en Moskou (+17,6 procent). Lyon (+4,2 procent) en Düsseldorf (+2,2 procent) waren de enige twee andere indexmarkten die eveneens een groei in huurprijzen vertoonden.

De schuldproblemen in Spanje, Portugal en Ierland bleven een remmend effect op de huurprijsontwikkeling in deze economieën houden; de Spaanse kantorenmarkten maakten in dit kwartaal opnieuw een terugval in huurprijsniveaus mee (Madrid -0,9 procent en Barcelona -1,3 procent). Jones Lang LaSalle verwacht dat deze niveaus verder zullen afzwakken tot in 2012 de bodem van de cyclus is bereikt. Dat geldt ook voor Dublin en Lissabon, waar de huurprijzen gelijk bleven. Daarnaast blijft ook het verschil in prestaties tussen ‘prime’ en secundaire kantoorruimte in veel markten voortduren.

Eric de Clercq Zubli, Director Capital Markets bij Jones Lang LaSalle Nederland: “Het brede herstel in Europa zal zich naar verwachting consolideren dit jaar, waarbij de vraag naar kantoorruimte waarschijnlijk op hetzelfde niveau uitkomt als vorig jaar. Er zijn echter wel grote nationale verschillen tussen de Europese regio's. Ook laten de recente onderhandelingen over de schuldhulpverlening aan Portugal zien dat er voortdurend risico's zijn voor de soevereine staten. Een strak fiscaal regime blijft voor veel landen op de agenda staan, met name in Griekenland, Spanje en Portugal. Terwijl de zorgen over het economische herstel op andere plaatsen afnemen, treden de zorgen over oplopende inflatie nu meer op de voorgrond. De prijsstijgingen binnen Europa hebben de afgelopen maanden de verwachtingen overtroffen, hoofdzakelijk als gevolg van de stijgende grondstofprijzen en stijgende indirecte belastingen. De Europese Centrale Bank heeft onlangs de rente verhoogd en andere Centrale Banken zullen waarschijnlijk volgen in de loop van het jaar.”

Binnen Europa werd er in het eerste kwartaal van 2011 ongeveer 2,6 miljoen m2 kantoorruimte verhuurd. Dat ligt in lijn met het eerste kwartaal van 2010 (+4 procent) en net onder het vijfjaarlijkse vijfjarig kwartaalgemiddelde. De verhuurvolumes waren veel sterker in Centraal en Oost-Europa (de CEE). De markt in Moskou voert de lijst aan, maar ook Warschau en Praag vertoonden sterke eerste kwartalen. In West-Europa was de verhuuractiviteit vooral sterk in Stockholm, Milaan en Düsseldorf, wat zorgde voor een positief effect op de totale West-Europese opnamevolumes.

Ruben Langbroek, Head of Research bij Jones Lang LaSalle Nederland: “De dynamiek op de kantorenmarkt wordt over het algemeen nog steeds bepaald door het verlengen van huurcontracten, dus er zijn relatief weinig verhuisbewegingen. Toch zijn er voortekenen van een toegenomen optimisme onder huurders, met name in Scandinavië, Duitsland en Frankrijk. Vooruitblikkend verwachten we zelfs een uitbreidingvraag op een aantal volwassen Europese markten. Anderzijds blijven begrotingsproblemen in landen zoals Spanje, Griekenland, Portugal en Ierland het vertrouwen ondermijnen. Daarbij komt dat de werkloosheid binnen Europa pas net begint te dalen, hoewel ook daarin aanzienlijke regionale verschillen zijn.”

De netto absorptie over het eerste kwartaal van 2011 was wederom positief, hoewel deze ongeveer 40 procent lager was dan het vorige kwartaal en 8 procent lager dan het eerste kwartaal van 2010. Daarbij werden de totale resultaten beïnvloed door de beneden modale prestaties in de grootste markten van Parijs en Londen. De jaarlijkse absorptie was eveneens positief, met ongeveer 3,8 miljoen m2. Dat is in lijn met het tienjarig gemiddelde.

Langbroek licht toe: “Er zijn negen Europese kantorenmarkten die een toename in de leegstand vertoonden, met de grootste stijging in Rotterdam (+170 basispunten naar 15,7 procent) en een toename van 50 basispunten in Amsterdam naar 17,2 procent. Dit geeft de urgentie aan van de huidige problematiek binnen de Nederlandse kantorenmarkt, die zich dus óók in de grote steden duidelijk manifesteert. Overigens concentreert die leegstand zich niet op de toplocaties, waar eerder sprake is schaarste, maar veelal op de perifere locaties van de grote steden. Kijken we naar de Europese steden, dan daalde de leegstand echter in 15 markten, het meest in Dublin: -120 basispunten. Het Europese leegstandpercentage steeg licht met 10 basispunten tot 10,3 procent. De leegstand in West-Europa en Centraal- en Midden-Europa bleef nagenoeg ongewijzigd. Voor kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte is de leegstand in veel markten, waaronder Nederland, dus vrij gering. Dit ondersteunt de stabilisatie en in sommige markten de groei van huurprijzen voor prime kantoorruimte. Over het algemeen is het aanbod van bestaande, secundaire kantoorruimte groot en liggen de huurprijzen aanzienlijk lager dan voor prime kantoren”.

De Clercq Zubli concludeert: “In het eerste kwartaal is er slechts 900.000 m² nieuwe kantoorruimte gerealiseerd, dat ligt ongeveer een derde lager dan het vijfjarig gemiddelde. Voor het gehele jaar verwachten wij dat er in de Europese regio 4 miljoen m2 zal worden gerealiseerd; dat is 30 procent minder dan het vijfjarig gemiddelde en de laagste stand in meer dan een decennium. Hierdoor worden huurprijzen voor schaarse prime kantoren opgestuwd, wat in bepaalde markten bovendien zal samengaan met een toename in de vraag naar kantoorruimte.”

U kunt hier het rapport bekijken.