Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

Gematigde huurstijging op Europese kantorenmarkt houdt aan

Jones Lang LaSalle publiceert European Office Clock van vierde kwartaal 2010


Amsterdam, 15 februari 2011 - Ook in het vierde kwartaal van 2010 zijn de tophuren op de Europese kantorenmarkten gestegen. Dit blijkt uit de Jones Lang LaSalle’s meest recente European Office Clock. De Jones Lang LaSalle Office Rental Index, die de gewogen gemiddelde huurstijging weergeeft, steeg in het laatste kwartaal van vorig jaar met 0,8 procent. Over het hele jaar 2010 nam de index toe met 5,4 procent. De belangrijkste stijgers waren Lyon, Milaan en Stockholm.

De European Office Clock van Jones Lang LaSalle liet in het laatste kwartaal van 2010 een stijging van 20 procent zien in de kantooropname op de vastgoedmarkten in West-, Midden- en Oost-Europa. Voor 2011 blijven de vooruitzichten voorzichtig vanwege de langzaam herstellende economie en de schuldencrisis in verschillende Europese landen. Dalende aanvangsrendementen en gematigde huurgroei blijven van invloed op de kapitaalwaarden, terwijl de marktactiviteit en het sentiment verbeteren.

Ruben Langbroek, Head of Research Jones Lang LaSalle Nederland: “In 2010 presteerde de Europese kantorenmarkt boven verwachting. Niemand had verwacht dat het opnamevolume en de tophuren verder zouden stijgen, bij een afnemend aanbod. Dat neemt niet weg dat er nog steeds economische risico’s bestaan, en dat geldt niet alleen voor de landen die zijn getroffen door de schuldencrisis. Ondanks die onzekerheid verwachten we dat de Europese verhuurmarkt in 2011 verder zal verbeteren, maar op de lange termijn is voor een stabiel en stevig herstel van de verhuurmarkten een stevigere economische basis noodzakelijk.”

Het economisch herstel in Europa lag in het vierde kwartaal op ongeveer hetzelfde niveau als in het derde kwartaal. Wel was er een sterk onderscheid tussen de snel groeiende markten in Duitsland en Scandinavië en de vastgoedmarkten in Ierland, Griekenland, Portugal en Spanje, die te maken hebben met zware omstandigheden.

Polarisatie in hurenmarkt
In de hele regio was een verdere gematigde stijging te zien van de tophuren. De Jones Lang LaSalle European Office Rental Index steeg in het vierde kwartaal van 2010 met 0,8 procent, in het derde kwartaal was dit 0,7 procent. Na vier opeenvolgende kwartalen van groei liggen de kantoorhuren nu 5,4 procent hoger dan een jaar geleden.
In meer dan de helft van de beschouwde markten bleven de huren stabiel, al waren er ook opvallende uitzonderingen. Zo daalden de huurprijzen in Barcelona (-2,6 procent), Madrid (-1,9 procent) en Edinburgh (-1,7 procent), terwijl ze in zeven andere gebieden juist toenamen. Belangrijkste stijgers waren Lyon (5,2 procent), Milaan (4,0 procent) en Stockholm (2,6 procent), evenals Berlijn, Düsseldorf en München. De grote verschillen in cijfers tussen zeer gewilde A-locaties en minder populaire B- en C-locaties blijven in veel markten bestaan. Een trend die vermoedelijk zal aanhouden totdat de economie weer aantrekt.

Toename aantal gebruikerstransacties
Het aantal gebruikerstransacties werd gestimuleerd door verhoogde activiteit in het laatste kwartaal van het jaar. In deze periode is bijna 3 miljoen m2 verhuurd een stijging van 20 procent ten opzichte van het derde kwartaal. Het kwartaalcijfer is sinds 2007 niet zo hoog geweest. De opname werd beïnvloed door verbeteringen in zowel West-Europa als in Midden- en Oost-Europa, met in beide regio’s een kwartaaltoename van 20 procent. In 2010 steeg de totale hoeveelheid transacties tot 10,7 miljoen m2, een derde hoger dan in 2009. Op 17 van de 24 indexmarkten kwamen de transactievolumes hoger uit dan in 2009. Dat dit 4 procent is boven het langjarig gemiddelde (10 jaar) had begin van het jaar niemand kunnen voorzien.

Terwijl transactievolumes toenemen, blijven gebruikers voorzichtig; deals worden nog steeds voornamelijk beïnvloed door consolidatie en efficiencyslagen. Mogelijke strengere belastingmaatregelen kunnen het vertrouwen van consumenten en bedrijven schaden en daardoor kan de vraag naar kantoorruimte in Europa gedurende 2011 afnemen.

Leegstand daalt
Voor het zesde opeenvolgende kwartaal was de netto-absorptie positief, met in het vierde kwartaal een toename van de bezette voorraad van 1,2 miljoen m2 in de hele EMEA-regio. Dit werd grotendeels beïnvloed door stijgingen in Berlijn, Londen, Parijs en Moskou. Alleen in Frankfurt en Den Haag nam het leegstandspercentage toe. Na zes maanden op hetzelfde niveau te zijn gebleven, daalde het Europese leegstandspercentage dit kwartaal met 10 basispunten tot 10,2 procent. In West-Europa zakte het leegstandspercentage licht, van 10 procent in het derde kwartaal naar 9,8 procent in het vierde kwartaal. In Midden- en Oost-Europa bleef het leegstandspercentage stabiel op 14,4 procent. In Nederland bedroeg het leegstandspercentage 14,8 procent.

Aanbod nieuwe voorraad blijft laag
Met de realisatie van circa 1,2 miljoen m2 aan nieuwe voorraad bleef de oplevering van kantoren in Europa dit kwartaal stabiel. Voor geheel 2010 is ongeveer 5 miljoen m2 aan nieuwe kantoren opgeleverd; 32 procent minder dan in 2009. De verwachting is dat deze dalende trend zich ook in 2011 in heel Europa zal voortzetten. Ontwikkeling staat op een laag pitje en voor gebruikers die op zoek zijn naar kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte, wordt de keuze op alle markten steeds beperkter.

Langbroek zegt hierover: “In de meeste markten blijft aanbod van mindere kwaliteit groot en bovendien beschikbaar tegen aanzienlijke huurkortingen. De afnemende beschikbaarheid van topkwaliteit kantoorruimte zal een verdere opwaartse druk zetten op tophuurprijzen voor kantoren op A-locaties. Ook in Nederland zien we een beperkte beschikbaarheid van goede kantoorruimtes op multifunctionele A-locaties die goed bereikbaar zijn. Het aanbod op die locaties zal de komende kwartalen afnemen, terwijl het aanbod op de perifere B-locaties juist toeneemt. Wij verwachten een totale stijging van het aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt van circa 400.000 m² vvo.”

Kijk hier voor het rapport