Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

Woningen (+35%) en winkels (+80 %) sterkste vastgoedbeleggingssectoren in 2010

Jones Lang LaSalle presenteert Dutch Capital Markets Bulletin 2010.


Amsterdam, 31 januari 2011 – Jones Lang LaSalle presenteert vandaag het Dutch Capital Markets Bulletin 2010. Uit dit onderzoek blijkt dat de beleggingsdynamiek op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt zich verder herstelt in de richting van het langjarig gemiddelde. Nieuw in dit jaarlijkse marktrapport is een analyse van de beleggingsmarkt voor woningen.

Net als in de rest van Europa is het beleggingssentiment onmiskenbaar positiever dan in de voorgaande jaren, met een focus van de beleggers op het beschikbare prime vastgoed. Het totale beleggingsvolume voor direct Nederlands vastgoed in 2010 bedroeg € 6,1 miljard, een stijging van 15 procent ten opzichte van 2009. Een belangrijke bijdrage was de stijging van het beleggingsvolume in retail van 80 procent tot € 2,2 miljard. De woningmarkt laat een stijging zien van 35 procent tot € 1 miljard.

Eric de Clercq Zubli, CEO Jones Lang LaSalle Nederland: “In onze ‘Dutch Capital Markets Outlook’ van september 2010 kondigden we al een nieuw tijdperk aan waarin vastgoed van een financieel instrument terugkeert naar haar traditionele rol: een solide langetermijnbelegging die bescherming biedt tegen inflatie. Dat zien we ook inderdaad gebeuren. Door de veranderde risicoperceptie richten beleggers zich, mede onder druk van financiers, op prime vastgoed met een laag risicoprofiel. Vooral de retail- en de woningsector profiteerden hiervan. Het herstel op de vastgoedbeleggingsmarkt voltrekt zich langzaam, onder meer vanwege de bezuinigingen in de publieke sector, de aanhoudende onrust op de financiële markten en risico-averse beleggers ten aanzien van secundaire beleggingsproducten”.

Verwachting voor 2011
Voor 2011 verwacht Jones Lang LaSale een stijging van het beleggingsvolume van ongeveer 10 procent, wat neerkomt op circa € 6,8 miljard. Het niveau blijft daarmee net onder het langjarige gemiddelde.

Ruben Langbroek, Head of Research Jones Lang LaSalle Nederland, geeft een toelichting: “De actieve beleggers van 2011 zijn partijen met een beleggingshorizon voor de lange termijn en voldoende eigen vermogen of toegang tot kapitaal. Dit zijn vooral institutionele beleggers en vastgoedfondsen die door de oplopende inflatie hun interesse in vastgoedbeleggingen zullen houden. Maar ook professionele particuliere beleggers zoals ‘family offices’ en Duitse fondsen blijven in 2011 actief. Het verdere herstel van de vastgoedbeleggingsmarkt zal in 2011 echter wel langzamer gaan dan in 2010. Aanvangsrendementen voor prime vastgoed stabiliseren, door enerzijds een afnemende beleggingsdruk en anderzijds de inmiddels al aangescherpte rendementen. Rendementen voor prime vastgoed liggen inmiddels bijna op het niveau van voor de crisis. Prijsdaling van secundair vastgoed op minder goede locaties is echter nog niet in zicht. De polarisatie tussen prime en secundair vastgoed zet door, al komt er meer aandacht voor core-plus beleggingen, zoals secundair vastgoed op goede locaties.”

De Clercq Zubli besluit: “Ons rapport laat het herstel van de beleggingsmarkt zien in zowel Europa als Nederland. Om dit herstel door te trekken naar 2011 moeten we naar de banken kijken. Zij hebben wat ons betreft in 2011 de sleutel tot de beleggingsmarkt in handen. Versnelde aflossingen en herfinanciering van vastgoedleningen blijven een probleem op de vastgoedbeleggingsmarkt. Nog altijd zijn banken hun kredietportefeuilles aan het herstructureren en is er minder kapitaal beschikbaar. Bovendien verkleinen zij hun posities in vastgoed. Mogelijk zien we de komende periode meer gedwongen verkopen, mede als gevolg van een groot aantal leningen dat afloopt.”

Belangrijkste uitkomsten en conclusies:
• In 2010 werd in totaal € 2,1 miljard in Nederlandse kantoren belegd, een stijging van 24 procent vergeleken met 2009. De belangstelling richtte zich met name op langjarig verhuurd prime vastgoed op goede locaties. Binnen dit segment vond een aantal grootschalige beleggingen plaats met veelal Duitse partijen aan de kopende kant.
• Door de hernieuwde interesse in kantoorvastgoed stonden de top netto-aanvangsrendementen binnen de vijf grote steden onder neerwaartse druk. Naast Amsterdam, was er eveneens een groeiende interesse in kantoorvastgoed op toplocaties in den Haag en Rotterdam. De prijzen van kantoorvastgoed binnen deze steden kwamen hierdoor dichter bij elkaar te liggen.

• In 2010 kwam het winkelbeleggingsvolume uit op circa € 2,2 miljard, wat overeenkomt met 36 procent van het totale beleggingsvolume in commercieel vastgoed en een stijging van 80 procent ten opzichte van 2009. Het aandeel winkelbeleggingen lag daarmee net boven dat van beleggingen in kantoren, die in de regel de grootste interesse van beleggers trekken. De dynamiek werd grotendeels veroorzaakt door de verkoop van delen van de Unibail-Rodamco-portefeuille.

• Met name institutionele beleggers waren actief op de winkelbeleggingsmarkt. De focus lag hierbij vooral op winkelcentra. Het grote aantal beleggingen in winkelcentra resulteerde in een daling van de aanvangsrendementen met 45 basispunten. Door een aanhoudende vraag naar een beperkt aanbod van solitaire winkelunits op A1-locaties, scherpten de aanvangsrendementen voor dit segment met 65 basispunten aan.

• Een toename in handel en export resulteerde in licht herstel op de gebruikersmarkt voor bedrijfsruimte. Echter, door schaarste aan goed product bleef het aantal transacties op de beleggingsmarkt voor bedrijfsruimte beperkt. In totaal werd in 2010 voor € 410 miljoen belegd in bedrijfsmatig vastgoed; een halvering ten opzichte van 2009.

• De schaarste aan prime beleggingsproduct in de bedrijfsruimtemarkt had ook te maken met aanscherpende aanvangsrendementen in 2010. Voor bedrijfsmatig vastgoed op goede locaties bleken beleggers in steeds grotere mate bereid risico’s te nemen. Dit risico uitte zich voornamelijk in het accepteren van een kortere looptijd van huurcontracten.

• In 2010 werd voor ruim € 1,0 miljard aan beleggingstransacties op de woningmarkt geregistreerd, een stijging van 35% vergeleken met 2009. Het beleggingsvolume werd vooral gesterkt door een aantal grote portefeuilleverkopen. De interesse van de beleggers richttezich vooral op ééngezins- en meergezinswoningen.

• De schaarste aan prime vastgoedproduct, alsmede de aanhoudende problemen op de financieringsmarkten, zorgden voor een rem op de beleggingsvolumes. Voor 2011 wordt een stijging van het beleggingsvolume verwacht van 10 procent, wat neerkomt op circa € 6,8 miljard. Het beleggingsvolume komt hiermee rond het langjarig gemiddelde te liggen.

• In 2011 zijn met name partijen actief met voldoende eigen vermogen of toegang tot kapitaal, vooral institutionele beleggers en vastgoedfondsen. Bovendien wordt een verhoogde activiteit verwacht van professionele particuliere beleggers zoals ‘family offices’. Daarnaast blijven Duitse beleggers naar verwachting ook actief in 2011, ondanks de wetswijziging voor Duitse open-end fondsen die beperkingen stelt aan de uitstroom van kapitaal.

• Aanvangsrendementen voor prime vastgoed stabiliseren in 2011. Dit komt enerzijds door een afnemende beleggingsdruk en anderzijds doordat deze rendementen al fors zijn aangescherpt. De prijsdaling van secundair vastgoed op mindere locaties is nog niet in zicht. De polarisatie tussen prime en secundair vastgoed zet zich derhalve voort.