Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

55% van de Nederlandse kantoorgebruikers verwacht verandering in huisvestingsbehoefte als gevolg van de economische recessie

Vraag op toplocaties Randstad blijft echter relatief stabiel


Amsterdam, 11 maart 2009 – Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) presenteert vandaag de Dutch Office Market Outlook - Randstad tijdens de MIPIM in Cannes. Deze jaarlijkse marktrapportage laat zien dat de economische situatie gevolgen heeft voor de huisvestingsvraag van meer dan de helft van de kantoorgebruikers in Nederland. Opvallend is dat de toplocaties in de Randstad hierdoor het minst geraakt worden, met een lager opnamevolume van ‘slechts’ 14%. Ter vergelijking: het totale opnamevolume van kantoren in Nederland daalde in 2008 met 37% ten opzichte van het voorgaande jaar en kwam uit op circa 1,3 miljoen m2 vvo. Ruim 86% van dit volume had bovendien betrekking op locaties binnen de Randstad (2007: 63%).
Marijn Snijders, Chairman Jones Lang LaSalle Nederland, over het rapport: “Uit alles blijkt dat de belangrijkste kantorenmarkten in de Randstad relatief minder hard zijn geraakt door de economische crisis dan de totale Nederlandse kantorenmarkt. De opnamevolumes op toplocaties zijn stabiel gebleven en dit blijft naar onze inschatting ook in 2009 het geval. Door de beperkte nieuwbouw in dit segment ontstaat hier minder concurrentie en blijft de leegstand relatief laag. Tegelijkertijd zien we wel dat 55% van de kantoorgebruikers aangeeft dat de economische situatie gevolgen heeft voor de huisvesting. Bijna 20% geeft aan behoefte te hebben aan minder kantoorruimte, en een derde geeft aan te willen verhuizen als de huurprijs hierdoor lager wordt of als er een kwaliteitsslag kan worden gemaakt. Op korte termijn staat de vraag op de toplocaties in de Randstad dan ook in het teken van consolidatie en besparing in huisvestingskosten. Voor de lange termijn hebben wij een positieve groeiverwachting voor een aantal sectoren, hoewel de uiteindelijke langetermijn groeicijfers uiteraard sterk afhangen van het moment en de snelheid van het economisch herstel."

‘Zachte landing’ A-1 kantoorlocaties
In 2008 daalde het aanbod binnen toplocaties in Nederland met circa 12%. Ruben Langbroek, Head of Research Jones Lang LaSalle Nederland: “Naar verwachting zal in het topsegment van de kantorenmarkt sprake zijn van een "zachte landing" voor zowel de gebruikers- als de beleggingsmarkt, omdat er beperkte nieuwbouwactiviteiten plaatsvinden en er bovendien een blijvende vraag is naar toplocaties. Het leegstandpercentage op toplocaties ligt op 5,5%, wat erg laag is ten opzichte van het landelijk gemiddelde van ongeveer 12%”.
 
De huidige tophuurprijs in de Randstad wordt gerealiseerd op Schiphol Centrum (€ 375,- per m² vvo per jaar). De Zuidas volgt met € 335,- per m² vvo per jaar. Ook de toplocaties op plaats 3 en 4 bevinden zich in de regio Amsterdam: Amsterdam Omval en Amsterdam Centrum. De gemiddelde huurprijzen die in het afgelopen jaar op de toplocaties zijn gerealiseerd, liggen doorgaans 5% tot 25% onder het niveau van de tophuurprijs.

De belangrijkste kantoorlocaties in de Randstad zijn:
• Amsterdam Zuidas, Centrum en Omval (gebied rondom Rembrandttoren)
• Schiphol Centrum
• Rotterdam Kop van Zuid / centrum
• Den Haag Beatrixkwartier / centrum
• Utrecht Papendorp / centrum

Amsterdamse Zuidas
De belangrijkste kantorenlocatie in Nederland blijft, net als voorgaande jaren, de Amsterdamse Zuidas. De goede ontsluiting (luchthaven Schiphol, snelweg A2 en diverse andere vormen van openbaar vervoer), directe nabijheid van het stadscentrum en de aanwezigheid van een aantal (inter)nationale hoofdkantoren zorgt ervoor dat de Zuidas een sterke bovenregionale vraag naar zich toe trekt. Over de afgelopen vijf jaar had bijna 20% van de jaarlijkse vraag binnen de toplocaties betrekking op de Amsterdamse Zuidas. Jones Lang LaSalle voorspelt dat de rol van de Amsterdamse Zuidas en Schiphol steeds belangrijker zal worden. Ruben Langbroek zegt hierover: “Binnen de Randstad ontstaan drie stedelijke regio’s, namelijk Amsterdam, Utrecht en de regio Rotterdam - Den Haag. De toplocaties in de stedelijke regio Amsterdam blijven op de lange termijn naar verwachting een sterke bovenregionale vraag naar zich toetrekken vanuit de toplaag van het bedrijfsleven. Het uitbouwen van de metropolitaanse kracht van Amsterdam in combinatie met Schiphol wordt door het Ministerie van VROM dan ook terecht erkend als één van de speerpunten van het ruimtelijk beleid.

Beleggingsmarkt
In 2008 werd voor circa € 1,5 miljard belegd op de kantorenmarkten van de vier grote steden (ca 30% van het totale beleggingsvolume op de Nederlandse kantorenmarkt). Het volume ligt weliswaar ruim 16% lager dan het volume in 2007 (€ 1,8 miljard), maar op landelijk niveau kwam het transactievolume ten opzichte van 2007 bijna 25% lager uit. Hieruit valt te concluderen dat de Randstad relatief minder hard is geraakt door de beperkte dynamiek op de Nederlandse beleggingsmarkt voor kantoren.

Kansen bestaande voorraad
De Nederlandse toplocaties laten gemiddeld een laag leegstandspercentage van 5,5% zien ten opzichte van gemiddeld circa 12% in geheel Nederland. Omdat er niet ‘op risico’ wordt ontwikkeld, is er sprake van relatief weinig nieuwbouw. Dit biedt kansen voor de bestaande voorraad, temeer omdat vastgoedbeleggers meer zekerheid willen ten aanzien van hun toekomstige huurstromen en daarom bereid zijn te heronderhandelen over bestaande huurcontracten. Marijn Snijders: “De "onderkant" van de markt zal het onder de huidige marktomstandigheden veel zwaarder krijgen, zowel op het gebied van leegstand als op het gebied van waardeontwikkeling. Hier liggen belangrijke uitdagingen ten aanzien van herontwikkelingsmogelijkhheden op gebouwniveau en daarnaast voor integrale gebiedsontwikkeling.

Doordat kantoorgebruikers zich verplaatsen en hun bedrijfsactiviteiten herstructureren, blijven kantorenmarkten voortdurend in beweging. Een langetermijnvisie is dan ook noodzakelijk om te komen tot een duurzame ontwikkeling van de Randstedelijke kantorenmarkt. Hiervoor is integrale samenwerking tussen lokale en centrale overheden van groot belang, maar ons inziens moet er ook verbetering van de communicatie en afstemming tussen overheden en marktpartijen plaatsvinden.”