Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

Kantorenmarkt profiteert in steeds meer Europese regio’s van groei tophuren

Jones Lang LaSalle publiceert European Office Clock derde kwartaal 2010


Amsterdam, 9 november 2010 – De tophuren op de Europese kantorenmarkten zijn ook gedurende het derde kwartaal van dit jaar gegroeid, zij het in een lager tempo dan de afgelopen jaren. Dit blijkt uit Jones Lang LaSalle’s European Office Clock. De Jones Lang LaSalle Office Rental Index steeg gedurende het derde kwartaal met een bescheiden 0,7 procent. De index wordt aangevoerd door Londen, Moskou en Stockholm.

Binnen Europa is de vraag naar kantoorruimte gedurende het derde kwartaal licht gedaald, maar deze is nog steeds 36 procent hoger dan een jaar geleden. De netto-absorptie bleef positief. Eric de Clercq Zubli, Managing Director Jones Lang LaSalle Nederland: ”In Europa zien we, net als in Nederland, de polarisatie van vastgoed doorzetten. De leegstand is structureel hoog in het secundaire segment, terwijl het topsegment goed blijft presteren. Naar verwachting zal het opnamevolume in Nederland over 2010 uitkomen op bijna 1,1 miljoen vierkante meter vvo. Hiermee blijft het opnamevolume licht achter ten opzichte van vorig jaar”.
 
Europese kantoormarkten
De meeste Europese economieën zetten het herstel voort, hoewel de onderlinge verschillen groot zijn. In de hele regio zijn de tophuren licht gestegen en de Office Index voor het derde kwartaal, die gebaseerd is op de gewogen prestatie van 24 markten, steeg gedurende het kwartaal met 0,7 procent. De huurgroei die begin dit jaar is ingezet, wordt hiermee gecontinueerd, zij het in een lager tempo. De stijging werd aangevoerd door Moskou (+6,3 procent), Stockholm (+5,4 procent) en Londen (+2,9 procent). Voor de overige indexmarkten bleven de huren ongewijzigd, met uitzondering van de Spaanse steden: in Madrid daalden de huren met 2,7 procent en in Barcelona met 2,5 procent.

Veel markten worden nog steeds gekenmerkt door sterke incentives, waardoor de effectieve netto huren gemiddeld 17 procent onder de tophuur liggen. De grootste spreiding werd gerapporteerd in het Verenigd Koninkrijk, Ierland en in enkele Nederlandse steden. Eric de Clercq Zubli: “De vraag vanuit vastgoedeindgebruikers is door de crisis grotendeels weggevallen. Door het huidige overaanbod kunnen zij bovendien vaak verhuizen naar kwalitatief betere locaties en gebouwen, voor dezelfde of soms zelfs aantrekkelijkere huurprijzen. Daardoor neemt de leegstand in het secundaire segment naar verwachting verder toe. Dit resulteert in een neerwaartse druk op de huren in het secundaire segment en blijft er een duidelijk verschil bestaan tussen topvastgoed en secundair vastgoed.”

Met het verdere herstel van de economie neemt naar verwachting ook het aantal gebruikerstransacties toe. Veel activiteit blijft zich echter richten op consolidatie en inkrimping van het kantorenvolume. In Europa noteerde het derde kwartaal van 2010 een opnamevolume van 2,5 miljoen vierkante meter, een daling van de kantooropname met 8 procent ten opzichte van voorgaand kwartaal. Vergeleken met dezelfde periode vorig jaar lag de opname 36 procent hoger en slechts 5 procent onder het vijfjaarlijkse gemiddelde. Als we de eerste negen maanden van 2010 vergelijken met dezelfde periode vorig jaar, lag de opname al 39 procent hoger. Verwacht wordt dat de opname in Europa over heel 2010 ruwweg in lijn zal liggen met het langetermijngemiddelde. Als deze trend zich doorzet, betekent dit een aanzienlijk betere uitkomst dan aan het begin van 2010 werd verwacht.

De gemiddelde leegstand in Europa bleef gedurende het derde kwartaal stabiel op 10,3 procent, in tegenstelling tot de afnemende leegstand in Centraal- en Oost-Europa. In Barcelona, Madrid, Luxemburg en Moskou bleef de leegstand het verst verwijderd van het vijfjaarlijkse gemiddelde. Daarentegen waren de percentages in Berlijn en Frankfurt slechts enkele procentpunten verwijderd van hun vijfjaarlijkse gemiddelde. Percentages van meer dan 15 procent zijn nog steeds te vinden in Amsterdam, Dublin en Boedapest. Hoewel de leegstand in slechts 8 van de 24 indexmarkten afnam, verwachten we dat de meeste markten hun piek hebben bereikt of deze inmiddels zijn gepasseerd.

Aan de aanbodzijde neemt het aantal opleveringen af. In het derde kwartaal van 2010 werd in heel Europa rond de 1,2 miljoen vierkante meter kantoorruimte opgeleverd. Dit staat gelijk aan een daling van 16 procent in vergelijking tot het tweede kwartaal en 15 procent ten opzichte van het vijfjaarlijkse gemiddelde. Een gebrek aan hoogwaardig kantooraanbod op toplocaties is een trend in steeds meer markten, aangezien speculatieve ontwikkelingen op de middellange termijn nagenoeg niet plaatsvinden. De meeste beleggers houden zich nog steeds afzijdig van beleggingen met een hoog risico. Het krijgen van financiering hiervoor is bovendien nog steeds vrijwel onmogelijk. Hierdoor blijft herpositionering van kantoorruimte van het secundaire segment naar het topsegment door renovatie een optie die lagere kosten en minder risico met zich meebrengt dan nieuwbouw.

Kapitaalwaarden van kantoorruimte in Europa
Hoewel de algehele transactievolumes gedurende de traditioneel rustige zomermaanden licht daalden met 12 procent naar € 21 miljard, wordt verwacht dat de activiteit tegen het eind van het jaar weer toeneemt. De aanvangsrendementen op topvastgoed daalden verder in 13 van de 24 indexmarkten, aangevoerd door Parijs en Moskou. Bij laatstgenoemde daalde het top netto aanvangsrendement gedurende het kwartaal met 50 basispunten. In het Londense West End en in Stockholm, Madrid, Den Haag en Boedapest bedroeg de daling 25 basispunten. In de overige Nederlandse steden bedroeg de daling 15 basispunten. Over de hele regio genomen stegen de kapitaalwaarden gedurende het kwartaal met een gewogen gemiddelde van 4,9 procent. Ze liggen nu 17,3 procent hoger dan een jaar geleden. Doordat de kantoorhuren gedurende het kwartaal relatief stabiel bleven, was de groei van de kapitaalwaarden in het derde kwartaal grotendeels te danken aan een aanvangsrendementsdaling. In Madrid stegen de kapitaalwaarden bijvoorbeeld met 0,4 procent, ondanks een verdere daling van de huren. In Moskou, Stockholm en Londen werden de kapitaalwaarden opgedreven door zowel huurtoename als aanvangsrendementsdaling. Wel moet worden opgemerkt dat de kapitaalwaarden voor secundair vastgoed onder druk bleven staan vanwege het gebrek aan zowel huurgroei als rendementsdaling.

Eric de Clercq Zubli concludeert: “Niet alleen de vraag vanuit gebruikers verandert, dat geldt zeker ook voor de vraag vanuit beleggers. In het nieuwe tijdperk richten beleggers zich voornamelijk op veilige beleggingsproducten met een hoge kwaliteit en een laag risicoprofiel. Door de toegenomen interesse voor hoogwaardig vastgoed met een laag risicoprofiel enerzijds en de schaarste in het aanbod hiervan anderzijds, stijgen vastgoedprijzen in het topsegment. Voor beleggers wordt het hierdoor steeds moeilijker om aan de rendementseisen bij acquisitie te voldoen. Deze aanhoudende polarisatie op de vastgoedmarkt heeft tot gevolg dat het prijsverschil tussen top- en secundair vastgoed verder uiteenloopt.”