Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

Steeds meer verkoop commercieel vastgoed via internetveiling. Prijsvorming via internet uitermate transparant


Artikel in Vastgoedmarkt augustus 2010
 
Door: Nard Schuddebeurs MRE
 
Sinds enige jaren worden kunst, inventaris en machines steeds vaker verkocht via internetveilingen. De internetveiling is gemakkelijk toegankelijk, waardoor het aantal deelnemers aanzienlijk groter en gedifferentieerder kan zijn. Bovendien is de prijsvorming helder en voor iedereen te volgen en is de verkoopprocedure uitermate transparant voor deelnemer én verkoper. De eis van een transparant en helder verkoopproces weegt voor steeds meer kopers en verkopers zwaarder. Volgens Nard Schuddebeurs van Jones Lang LaSalle voldoet de traditionele onderhandse verkoop niet meer aan de eisen van deze tijd. De internationale vastgoedadviseur introduceerde tijdens de vastgoedbeurs Provada 2010 het online veilen van vastgoed.

In vooral de Angelsaksische landen is Jones Lang LaSalle al jaren actief met vastgoedveilingen. Jaarlijks worden in het Verenigd Koninkrijk enkele honderden commerciële en verhuurde gebouwen geveild. Dit zijn hoofdzakelijk veilingen die door de eigenaar zijn geïnitieerd. In het Verenigd Koninkrijk is de veiling een normale wijze van verkoop naast de onderhandse verkoop en de verkoop bij inschrijving of tender. Onder de kopers op deze veilingen bevinden zich zowel particuliere eindbeleggers als particulieren en ontwikkelaars. De behaalde prijzen zijn marktconform; gewilde objecten leveren soms nog meer op.
Een dergelijke veilingtraditie bestaat in Nederland niet op deze manier. De Nederlandse vastgoedveiling bestaat nagenoeg alleen uit executieveilingen waarbij een beperkte groep handelaren actief is. De deelnemers beïnvloeden de prijsvorming op een negatieve wijze en belemmeren de toegankelijkheid van de veiling voor nieuwe deelnemers. Inmiddels zijn verschillende positieve veranderingen in gang gezet om deze traditie te doorbreken. Zo organiseert vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle sinds februari 2010 periodiek veilingen waar uitsluitend commercieel vastgoed wordt geveild, zowel executoriaal als vrijwillig. 
Tijdens de vastgoedbeurs Provada 2010 heeft Jones Lang LaSalle het online veilen van vastgoed geïntroduceerd. Deze internetveiling van vastgoed rekent af met de negatieve aspecten van de traditionele executieveiling en biedt een aantrekkelijk alternatief voor zowel onderhandse verkoop als verkoop bij inschrijving of tender. De koper moet zich voorafgaand aan het bieden registreren, maar blijft tijdens het veilingproces volledig anoniem. Hierdoor is de koper niet te beïnvloeden door andere deelnemers aan de veiling. De deelname aan de veiling is eenvoudig en niet meer lokaal of regionaal gebonden. Verder heeft de verkoper de keuze om de veilingprocedure op maat samen te stellen, openbaar of (semi-)besloten, alleen opbod of opbod gevolgd door afslag. De prijsvorming is objectief en voor geïnteresseerden goed te volgen.

Verkoopprocedure
Om toegang te krijgen tot de veiling moeten deelnemers zich voorafgaand aan de veiling registreren. Dit is essentieel om duidelijkheid te krijgen over de identiteit van de deelnemer. Voor de verkoper biedt de registratie de mogelijkheid om een keuze te maken tussen een openbare of een beperkt toegankelijke veiling. De registratie van een deelnemer kan ook voor toekomstige veilingen worden gebruikt, zodat een geïnteresseerde zich niet steeds opnieuw hoeft te registreren.
Voor de internetveiling zijn verschillende verkoopprocedures mogelijk. Het is mogelijk om veilingen uitsluitend bij opbod en afslag, uitsluitend bij opbod en uitsluitend bij afslag te organiseren. Doorgaans zijn de veilingen gedurende een vooraf bepaalde periode open. Het is bijvoorbeeld mogelijk om gedurende drie dagen een bieding in de opbodfase uit te brengen, gevolgd door een afslagfase die plaatsvindt in een kort tijdsbestek van een aantal minuten.
Doordat de verkoper richtprijzen of minimumprijzen aangeeft, kunnen kopers eenvoudiger inschatten of deelname aan een veiling zinvol is. In Angelsaksische landen is het overigens gebruikelijker een ‘guide price’ af te geven dan in Nederland, waar het voorbehoud van verkoper voor het recht van beraad/gunning gebruikelijk is. Voor kopers is een guide price plezierig, omdat als een bieding hoger is dan deze prijs direct duidelijk is dat de hoogste bieder de koper is.

Informatieverschaffing
Toepassing van internet maakt het eenvoudig om een complete digitale dataroom in te richten voor deelnemers aan de veiling. Nog steeds komt het voor dat verkooptrajecten worden doorlopen met onvoldoende of te beperkte informatie. Een complete en heldere informatieverschaffing biedt deelnemers van de veiling de mogelijkheid om te bieden zonder dat risico’s worden verdisconteerd met de prijs. Een complete dataroom en gelijke informatieverstrekking aan deelnemers is essentieel voor een heldere en objectieve prijsvorming.
Overheidslichamen, (pensioen-)fondsen, corporaties, banken en grote bedrijven zijn steeds vaker gebonden om verkoop van vastgoed op een transparante wijze te organiseren waarbij een objectieve prijsvorming is gegarandeerd. Verantwoording achteraf van het verloop van de verkoop en van de biedingen is hierbij essentieel. In veel van deze gevallen wordt gekozen voor een verkoop bij inschrijving boven een onderhandse verkoop. Dat wordt door veel kopers als minder plezierig ervaren. Een transparante internetveiling kan dan een waardevolle aanvulling zijn op de traditionele verkoopmethoden.

De auteur is national director van Jones Lang LaSalle Nederland.
 
Online (ver)kopen van commercieel vastgoed? Ga naar www.internetpropertysales.nl