Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Den Haag

Stabilisatie op financiële markten luidt nieuw tijdperk in voor vastgoedbeleggingsmarkt

Jones Lang LaSalle presenteert ‘Outlook’ vastgoedbeleggingsmarkt en uitkomsten van het onderzoek naar vastgoedbeleggingsbeleid van Nederlandse institutionele beleggers en vastgoedfondsen


Den Haag, 21 september 2010 – Jones Lang LaSalle voorziet een nieuw tijdperk voor de wereldwijde vastgoedbeleggingsmarkten. De internationale vastgoedadviseur doet deze uitspraak tijdens de presentatie van haar jaarlijkse onderzoek naar het vastgoedbeleggingsbeleid van de grote Nederlandse institutionele beleggers en de presentatie van de jaarlijkse ‘Dutch Capital Markets Outlook’ in het Kurhaus in Den Haag.

Eric de Clercq Zubli, managing director Jones Lang LaSalle Nederland: “Hoewel de financiële markten stabiliseren en de recente groeicijfers voor de economie gematigd positief zijn, zal de vastgoedbeleggingsmarkt niet terugkeren naar de situatie van voor de crisis. Wij zien een duidelijke trendbreuk ten opzichte van het verleden. De marktomstandigheden zijn blijvend veranderd, net als de kijk op marktrisico’s. Er gaan nieuwe normen gelden die zullen worden bepaald door thema’s als wet- en regelgeving, toegang tot de kapitaalmarkt, demografische ontwikkelingen, sociaal-culturele ontwikkelingen, technologische en ecologische trends en niet in de laatste plaats polarisatie van vastgoed.”

Institutionele beleggers bepalen de dynamiek
Polarisatie van vastgoed is het centrale kenmerk van de trendbreuk die Jones Lang LaSalle waarneemt. Vastgoed dat nu sterk is wordt sterker, maar zwak vastgoed wordt veel zwakker. De langetermijntrend is niet langer uitsluitend positief. Deze ontwikkeling is het sterkst zichtbaar in de kantorensector.

Marijn Snijders, chairman van Jones Lang LaSalle, zegt hierover: “In de kantorenmarkt worden hoge prijzen betaald voor goed verhuurde gebouwen op toplocaties, met name door Duitse beleggers. De vraag is groter dan het aanbod. Leegstaande gebouwen zijn praktisch niet financierbaar en/of verkoopbaar. De waarde van deze beleggingen staat sterk onder druk. In 2011 zal dit verder worden versterkt door een stijging van het aantal leegstaande gebouwen.” 

In het onderzoeksrapport wordt gewezen op de belangrijkste ontwikkelingen die van invloed zijn op de vastgoedbeleggingsmarkt en de manier waarop deze ontwikkelingen de spelers op de markt voor nieuwe uitdagingen plaatst:

• Financiële ontwikkelingen, zoals overheidsmaatregelen als gevolg van begrotingstekorten en bezuinigingen, banken die zich meer op hun ‘core’-beleggingsproducten gaan richten en nieuwe wet- en regelgeving;
• Maatschappelijke ontwikkelingen, zoals afnemende groei van de beroepsbevolking en veranderende bestedingspatronen van consumenten, duurzaamheid en gevolgen van technische innovaties waaronder de afnemende vraag naar winkelvastgoed als gevolg van de groei van internetverkopen;
• Vastgoedontwikkelingen, zoals een tweedeling tussen prime en secundair vastgoed als gevolg van de vraag op de gebruikersmarkt in alle sectoren naar hoogwaardige kwaliteit.
 
Door de eveneens toegenomen interesse in beleggingsproducten in het prime segment met laag risicoprofiel enerzijds en de schaarste aan hoogwaardig vastgoed anderzijds, vindt er een verdere polarisatie plaats tussen prime en secondair vastgoed.
 
De Clercq Zubli: “Door de lagere financieringsratio’s wordt de vastgoedbeleggingsmarkt minder afhankelijk van de kapitaalmarkten. Dit leidt tot een stabielere prijsvorming en betere liquiditeit. Partijen met toegang tot eigen vermogen zullen dus de dynamiek op de markt gaan bepalen. Dit zijn vooral de institutionele beleggers, de vastgoedfondsen en de professionele, vermogende particuliere beleggers. Vastgoed wordt in het nieuwe tijdperk veel minder een financieel instrument en keert terug naar haar traditionele rol: een langetermijnbelegging die beleggers met gedegen, lokale marktkennis een stabiel looptijdrendement kan opleveren.”
Highlights uit het onderzoek naar het vastgoedbeleggingsbeleid van institutionele beleggers en vastgoedfondsen zijn:

• De helft van de institutionele beleggers die hebben geparticipeerd in het onderzoek geeft aan in 2010 meer vermogen beschikbaar te hebben voor nieuwe beleggingen in direct vastgoed. De beleggers verwachten in 2010 en 2011 circa € 2,3 miljard aan direct vastgoed aan te kopen en voor ruim € 1,7 miljard aan direct vastgoed te verkopen. Hiermee liggen zowel het beoogde acquisitievolume als het geplande dispositievolume ruim boven het niveau van vorig jaar en lijkt de dynamiek in de markt zich voorzichtig te herstellen;
• Winkels en woningen genieten de voorkeur bij nieuwe investeringen;
• Het totale belegde vermogen van de institutionele beleggers (totale beleggingsportefeuille inclusief aandelen, obligaties en overige beleggingen) bedroeg ultimo 2009 ruim € 384 miljard;
• De Nederlandse institutionele beleggers investeerden in 2009 ongeveer € 550 miljoen in Nederlands vastgoed (10% van het totale Nederlandse volume), een forse daling ten opzichte van 2008 (€ 2,9 miljard en 29% van het totale Nederlandse volume);
• De eerste helft van 2010 laat een forse stijging zien ten opzichte van 2009, institutionele beleggers investeerden bijna € 900 miljoen (bijna eenderde van het totale beleggingsvolume);
• De institutionele beleggers richten zich meer dan in het verleden op de ‘thuismarkt’. Het aandeel Nederlands vastgoed in de direct vastgoedportefeuilles van de institutionele beleggers is gestegen naar gemiddeld 71%;
• De leegstand in woningportefeuilles is licht gedaald, de leegstand in de kantorenportefeuille was met 8,2% het hoogst. De leegstand in de portefeuilles van de institutionele beleggers blijft ook over 2009 aanzienlijk lager dan het landelijk gemiddelde;
• Winkelvastgoed was in 2009 – net als in 2008 – de belangrijkste beleggingscategorie in de portefeuille (32%) naast kantoren (29%) en woningen (26%);
• Het totaalrendement op de Nederlandse direct vastgoedportefeuille bedroeg in 2009 gemiddeld -1,7% (gewogen naar portefeuilleomvang).
 
Snijders: “Ons onderzoek wijst uit dat de institutionele beleggers en vastgoedfondsen op korte termijn meer dan € 1 miljard willen investeren in de woningmarkt. Woningcorporaties staan hier enorm voor open omdat zij zo hun vermogenspositie kunnen verbeteren. Maar de huidige regelgeving maakt dit praktisch onmogelijk. Het is dus van essentieel belang dat de regelgeving op korte termijn wordt aangepast om de woningmarkt een positieve impuls te geven.”