Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

Voorzichtig optimisme over Europese kantorenmarkt

Jones Lang LaSalle presenteert European Office Property Clock tweede kwartaal 2010


Amsterdam, 19 augustus 2010 – Terwijl bezuinigingsmaatregelen en bezorgdheid over de staatsschulden in Europa tot een nieuwe golf van economische onzekerheid en wisselvalligheid op de financiële markten leiden, nam het aantal positieve signalen in de Europese kantoormarkten in het tweede kwartaal van 2010 toe volgens Jones Lang LaSalle’s Q2 2010 European Office Property Clock.
 
Vraag naar kantoorruimte licht gestegen
De opname van kantoorruimte is in Europa in het tweede kwartaal licht toegenomen tot 2,6 miljoen m² vvo, oftewel 6% meer dan in het voorafgaande kwartaal en 34% meer ten opzichte van het tweede kwartaal van 2009. In het eerste halfjaar van 2010 was de opname 38% hoger dan in dezelfde periode in 2009. Dit is een verbetering in zowel West-Europa als Centraal-/Oost-Europa van respectievelijk 32% en 73% over dezelfde periode. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat het opnameniveau in de eerste helft van 2009 historisch laag was.

Ruben Langbroek, Head of Research bij Jones Lang LaSalle Nederland: “In de Europese vraag naar kantoorruimte zien we tekenen van economisch herstel, maar de gebruikers blijven nog voorzichtig. We verwachten dat het totale Europese opnamevolume in 2010 net onder het vijfjaarlijkse gemiddelde van 11 miljoen m² vvo zal uitkomen.”
 
Vooruitblik en situatie Nederland
Een aantal markten laat inmiddels huurprijsstijgingen zien, maar dit zijn ook de markten die de grootste huurprijsdaling lieten zien tijdens de crisis. De Nederlandse tophuurprijzen blijven in vergelijking relatief stabiel. “Voor de Nederlandse kantorenmarkt worden vooralsnog geen huurprijsstijgingen verwacht voor het topsegment. Tegelijkertijd vindt er wel een duidelijke neerwaartse druk plaats in het secundaire segment, waarin zich ook de meeste leegstand bevindt. Het Nederlandse opnamevolume komt in 2010 naar verwachting uit rond het niveau van vorig jaar van 1,2 miljoen m² vvo. Het herstel op de Nederlandse gebruikersmarkt laat dus nog op zich wachten”, licht Langbroek toe.
 
Prime Office Rental Index toont voor het eerst sinds derde kwartaal 2008 positieve groei
De Europese tophuren bleven in het tweede kwartaal vrijwel overal stabiel. De Prime Office Rental Index, gebaseerd op de gewogen gemiddelde kwartaalprestatie van 24 markten, is daarentegen van kwartaal op kwartaal met 2,6% gestegen. Daarmee heeft de groei die zich in het eerste kwartaal aandiende doorgezet, en is er voor het eerst sinds het derde kwartaal van 2008 sprake van een positieve groei op jaarbasis (+2,1%). De grootste huurstijging vond plaats in het Londense West End (13,3%), gevolgd door Parijs (7,1%), de Londense City (5,3%) en Düsseldorf (2,3%). Op kwartaalbasis waren er echter huurdalingen in Dublin (-5,3%), Frankfurt (-2,9%), Madrid (-2,6%), Barcelona (-2,4%) en Hamburg (-2,2%). Hoewel de incentives van verhuurders zich gemiddeld stabiliseerden, namen ze in sommige markten af, zoals in Boekarest, Hamburg en Londen City en West End.
 
Leegstand neemt in West-Europa licht toe
Ondanks het grotere aanbod (25% meer dan in het eerste kwartaal) bleef de leegstand over heel Europa stabiel op gemiddeld 10,2%; hetzelfde niveau als in de twee voorafgaande kwartalen.
Langbroek zegt verder: “Hoewel in de helft van de geanalyseerde markten de leegstandspercentages toenamen, neemt het tempo in algemene zin af. We denken dat de meeste markten het hoogste niveau van leegstand hebben bereikt of daar al overheen zijn. Er blijft een aanzienlijke spreiding over heel Europa, waarbij Amsterdam, Dublin, Boedapest en Moskou nog steeds leegstandspercentages kennen van meer dan 15%. Parijs heeft momenteel het laagste leegstandspercentage van 6,8%.”
 
Kapitaalwaarde topsegment kantoren blijft langzaam stijgen
Het aantal Europese beleggingstransacties steeg in het tweede kwartaal met 19% ten opzichte van het eerste kwartaal. Na een periode van dalende aanvangsrendementen, bleven de aanvangsrendementen op toplocaties in het tweede kwartaal over heel Europa relatief stabiel. In slechts acht van de 24 markten in de Prime Capital Value Index nam het aanvangsrendement af, met Moskou als koploper met -50 basispunten. Tegelijk steeg de kapitaalwaarde binnen het topsegment van de kantorenmarkten in het tweede kwartaal met gemiddeld 4,3%. Verreweg de sterkste stijging vond plaats in Parijs (12%) en Londen West End (13%). De groei in kapitaalwaarde in Londen was geheel te danken aan de huurprijsstijging. In Parijs werd de groei veroorzaakt door een combinatie van een daling van aanvangsrendementen van 25 basispunten en een stijging van de tophuren met 7%. De nominale kapitaalwaarden blijven op deze locaties echter beduidend onder de niveaus van de zomer van 2007 (Parijs 40% en Londen 36% onder de hoogste waarde).

Langbroek concludeert: “Verdere fluctuaties in de kapitaalwaarde zullen vooral het gevolg zijn van het herstel op de Europese gebruikersmarkt. Als gevolg van dat herstel daalt het aanbod in het topsegment naar verwachting verder, maar zal het gemiddelde leegstandspercentage tot na 2014 boven het langjarig gemiddelde blijven liggen. Op de korte en middellange termijn verwachten we daarnaast dat het huurverschil tussen toplocaties en secundaire locaties groter wordt.”