Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

Transparantieverbetering in vastgoedsector groeit wereldwijd minder hard dan voorgaande jaren

Nederland handhaaft zich in top-10 van landen met meest transparante vastgoedmarkt


Amsterdam, 24 juni 2010 - Jones Lang LaSalle en LaSalle Investment Management presenteren vandaag de 2010 Commercial Real Estate Transparency Index. Conclusie van dit onderzoek is dat Australië in 2010 de meest transparante vastgoedmarkt heeft. Canada, de voormalige koploper, is gezakt naar de tweede plaats. Het Verenigd Koninkrijk steeg in de index naar de derde plaats, Nederland is op de negende plaats geëindigd.

In de afgelopen twee jaar is de gemiddelde verbetering in vastgoedtransparantie op de geïndexeerde 81 markten gehalveerd in vergelijking met de perioden 2006-2008 en 2004-2006. Wereldwijd vertoont een derde van de markten geen verandering of zelfs een verslechtering. Toch is er een aantal lichtpuntjes. Zo laat de transparantie van de onroerendgoedsector in de meeste landen een bescheiden verbetering zien. Van de vijftien grootste stijgers bevinden zich er negen in Europa en zes in Asia Pasific. In Turkije verbetert de transparantie het meest. Ook in China, Indië, Polen, Portugal, Roemenië, Griekenland en Hongarije is vooruitgang geboekt. Daling in transparantie werd geregistreerd in Pakistan, Koeweit, Venezuela, Dubai en Bahrein. Hoewel het niveau van de daling in deze landen gering was, is het een opmerkelijke ommekeer ten opzichte van de eerder geboekte vooruitgang.

Nederland heeft wat betreft transparantie dezelfde score als in de periode 2006-2008. Ondanks een gelijkblijvende score is de relatieve positie van Nederland op de index gedaald van de vijfde naar de negende plaats. Andere landen hebben relatief meer progressie geboekt, terwijl Nederland stabiel bleef.

Erik Huigen, Chief Operating Officer van Jones Lang LaSalle Nederland: "Transparantie van de vastgoedmarkt is van groot belang voor het vertrouwen in en de stabiliteit van de sector. Mede door voldoende transparantie kan de vastgoedmarkt gezien worden als een volwaardige asset class. Ook op de Nederlandse vastgoedmarkt is een nog hogere transparantie mogelijk en wenselijk. Anderzijds geeft een wereldwijde negende plek aan dat de Nederlandse vastgoedmarkt relatief al transparant en volwassen is".

Eric de Clercq Zubli, Managing Director van Jones Lang LaSalle Nederland voegt hieraan toe: "Het feit dat Nederland niet tot de wereldwijde top-5 van transparante markten hoort, heeft te maken met een aantal factoren: de beschikbaarheid van historische data, meer openbare vastgoedmarktdata, wet- en regelgeving ten aanzien van ruimtelijke ordening en verbetering van de controle door financiële toezichthouders. Niet al deze zaken zijn direct te beïnvloeden. De index gaat bijvoorbeeld uit van historische gegevens van 20 jaar en ouder. In Nederland beschikken wij nu over data die 15 jaar teruggaat. Het is dan ook een kwestie van tijd om op dit aspect te verbeteren. Naast het opbouwen van langere historische tijdreeksen zijn er vooral ook kansen op het gebied van verbeterde vastgoedmarktdata van minder transparante sectoren zoals hotels en bedrijfsruimten.”

De Clercq Zubli vervolgt: “Transparantie van de vastgoedmarkt is van groot belang voor het vertrouwen in en de stabiliteit van de sector. Hiervoor zijn dus ook initiatieven vanuit de overheid van belang, zoals sterkere regulering van onder andere de financiële markten. Maar marktpartijen vragen momenteel eveneens om meer transparantie, betere risico-inschattingen en grondigere due diligence processen. Daarnaast zijn er ook initiatieven om marktontwikkelingen in de vastgoedsector inzichtelijker te maken. Jones Lang LaSalle is samen met enkele andere adviseurs en RealNext actief in een pilot voor een onafhankelijk transactiedataplatform, waarbij onderling data wordt uitgewisseld, zodat landelijke en regionale gegevens overeenkomen en er een betere kwaliteit van vastgoedtransactiedata ontstaat. Deze samenwerking leidt tot eenduidige en heldere definities die de transparantie van de markt verder vergroten".

Jacques Gordon, wereldwijd directeur strategie voor LaSalle Investment Management, de onafhankelijke tak voor fondsenbeheer van Jones Lang LaSalle, verklaart: "De 2010 Commercial Real Estate Transparency Index laat een opmerkelijke vertraging zien in de vooruitgang van vastgoedtransparantie over de afgelopen twee jaar. Dit geeft aan dat de recente onrust op de wereldwijde financiële, economische en vastgoedmarkten invloed heeft gehad op de manier waarop we hiermee omgaan. Vastgoedspeculeerders richten zich blijkbaar meer op overleven dan op het verbeteren van het marktgedrag. Het is opmerkelijk dat de meest transparante landen de laatste twee jaar te kampen hebben gehad met volatiliteit en gebrek aan liquiditeit, ondanks hun posities aan de top van de ranglijst inzake transparantie. De genoemde transparantie lijkt het herstructureringsproces wel te versnellen.”

Hij vervolgt: "Transparant vastgoed bezorgde beleggers problemen tijdens de kredietcrisis doordat het was ondergebracht in ondoorzichtige constructies. Uit het rapport van 2010 blijkt dat in het algemeen de schuldentransparantie in veel landen achter de vastgoedtransparantie aanloopt. We verwachten dat een nieuwe benadering van de reglementaire en de door de particuliere markt geleide transparantie op de markten van de vastgoedschulden een van de middelen wordt om de kredietcrisis te overwinnen."

In reactie op het transparantie-effect op het concurrentievermogen van steden meldt Ruben Langbroek, Head of Research bij Jones Lang LaSalle Nederland: "Terwijl transparantie van groot belang is voor investeringen in vastgoed en vestigingsstrategieën vormt het ook in toenemende mate de basis voor het concurrentievermogen van een stad. De ontwikkelingen van de afgelopen jaren hebben aangetoond dat het noodzakelijk is om de nadruk te leggen op een positief ondernemersklimaat. Ook de verbetering van de transparantie is ongetwijfeld een middel om een stad aantrekkelijker te maken als investerings- of vestigingsplaats. Uit ons onderzoek is gebleken dat er in een toenemend aantal steden regels en wetten worden ingevoerd om duidelijkheid aan de markten te verschaffen. In Abu Dhabi zijn bijvoorbeeld plannen aangekondigd voor richtlijnen inzake de vastgoedmarkt, te vergelijken met RERA in Dubai. In Brazilië moeten alle gemeenten nu stedelijke ontwikkelingsplannen aannemen. Dit biedt een solide context voor de bestemmingsplannen voor de toekomst.
Hij vervolgt: "De stijging van de Chinese secundaire steden op de index is voor een groot deel het gevolg van de vooruitgang die is geboekt in de consistentie van de invoering van inkomstenbelasting, zegelrecht en grondbelasting. De Indische tertiaire steden profiteren bovendien van de verbeteringen van de beschikbaarheid van eigendomsgegevens en maatregelen zoals de consistente toepassing van bouwvoorschriften. Dit biedt nieuwe concurrentiemogelijkheden voor met name de opkomende markten die nieuwe strategieën voor verstedelijking uitstippelen. Daarbij zal steeds meer aandacht worden besteed aan vraagstukken rondom transparantie, omdat deze steden er alles aan doen om concurrerend te zijn als het gaat om toekomstige investeringen."

Transparantie van vastgoedschulden: In aanvulling op de oorspronkelijke opzet waarbij functioneren, fundamentele marktcomponenten, geregistreerde regelingen, wetten en normen en transactieprocedures werden gemeten, biedt de index van 2010 voor de eerste keer twee componenten die betrekking hebben op transparantie van vastgoedschulden. Het gaat om de omvang en gedetailleerdheid van beschikbare gegevens over schulden bij commercieel vastgoed (CRE) en het bewaken van de risico’s bij commercieel onroerendgoedleningen door toezichthouders van financiële instellingen. Net zoals bij de algemene transparantiecijfers variëren de niveaus van schuldtransparantie aanzienlijk. In veel eerstewereldlanden haalt het aan normen onderworpen toezicht redelijk hoge scores, maar dit geldt niet voor de scores aangaande de beschikbaarheid van informatie over CRE-schuldmarkten. In minder ontwikkelde landen liggen de scores voor deze twee maatstaven op het niveau van semi-transparant, of lager.

Hoewel er uitgebreide marktgegevens over vastgoedschuld bestaan in de Verenigde Staten, Canada, en Ierland (alle scoren een '1 '), is dit niet het geval in vele andere uiterst transparante landen. Iets meer dan 89% van de landen kreeg een score van semi-transparant of lager in dit verband. Zelfs hoog scorende en zeer transparante landen zoals Frankrijk, Nieuw-Zeeland en Duitsland verstrekken marktdeelnemers nauwelijks inzicht over uitstaande vastgoedschulden, looptijden en hypothecaire dekking.

De Clercq Zubli concludeert: "De afgelopen twee jaren hebben aangetoond dat hoge transparantieniveaus de risico's voor investeerders of gebruikers niet wegnemen. Een vrije informatiestroom en een consistente handhaving van lokale eigendomswetten hebben de waardedaling niet kunnen voorkomen. Ook betere toegang tot krediet op een moment dat de liquiditeit vrijwel verdwijnt, is niet gerealiseerd. De werkelijke waarde van transparantie komt aan het licht wanneer men vergelijkt hoe markten zich opnieuw herstellen na een financiële crisis. De herkapitalisatie van onroerend goed wordt in veel landen gestimuleerd door de vrije stroom van informatie en de bescherming van eigendomsrechten."