Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

Huurprijzen winkelunits Top A1-locaties naar recordniveau

Gemiddelde huurgroei winkelunits neemt af door kredietcrisis


Jones Lang LaSalle rapporteert vandaag de huurprijsontwikkeling op de Nederlandse winkelvastgoedmarkt. Ondanks de kredietcrisis blijken de huurprijzen op de Top A1-winkellocaties in 2008 naar recordniveau te zijn gestegen. De gemiddelde huurgroei van winkelunits op A1-winkellokaties neemt wel af door de kredietcrisis. In de middelgrote en kleine steden in Nederland bleven de huurprijzen stabiel. De huurprijzen van een aantal nieuwbouw ontwikkelingen, die in de afgelopen jaren zijn opgeleverd, staan onder druk. Bij deze ontwikkelingen wordt geanticipeerd op toekomstige bezoekersstromen, maar in de huidige situatie blijven deze uit of worden pas later gerealiseerd.

Huurprijsontwikkeling op A1-winkelgebieden
Afgelopen jaar zijn de huurprijzen voor nieuw te verhuren winkelunits op A1-winkellocaties gemiddeld met 1,1%  gestegen. Dit is een lichte daling ten opzichte van het voorgaande jaar, waarin de huurprijzen met 1,3% stegen. In 2006 stegen de huurprijzen nog met 2,7%. Het sterk gedaalde consumentenvertrouwen en slechte economische vooruitzichten zijn debet aan de afnemende huurgroei. Huurprijsstijgingen deden zich afgelopen jaar vooral voor in de belangrijkste winkelgebieden in Nederland (Amsterdam, Maastricht, Utrecht, Rotterdam, Eindhoven en Den Haag). De stijging bedroeg hier gemiddeld 1,6%. 

De top-5 van vraaghuren in Nederland op A1-winkellocaties ziet er momenteel als volgt uit:
1. Kalverstraat in Amsterdam: € 2.265,-- per m² per jaar
2. Grote Staat in Maastricht: € 1.650,-- per m² per jaar
3. De Lange Elisabethstraat in Utrecht: € 1.600,-- per m² per jaar
4. Lijnbaan in Rotterdam: € 1.550,-- per m² per jaar
5. Kleine Staat in Maastricht: € 1.500,-- per m² per jaar

In Eindhoven wordt de tophuur gerealiseerd aan de Demer en bedraagt € 1.350,- per m² per jaar. In Den Haag bedraagt de tophuur € 1.300,- per m² per jaar en wordt gerealiseerd in de Spuistraat.

De huurprijsontwikkeling van de A1-winkelgebieden in 57 kleine en middelgrote steden laat een ander beeld zien dan de toplocaties. In deze gebieden bleven de gevraagde tophuren in het afgelopen jaar, gecorrigeerd op inflatie, vrijwel gelijk. Dit is voor een groot deel nog te danken aan expanderende retailers. De concurrentiepositie van winkelgebieden in kleine en middelgrote steden ten opzichte van de grote steden blijft verslechteren. Het A1-winkelgebied in deze steden blijft redelijk op peil, maar de aanloopgebieden kennen problemen. Op deze locaties ontstaat leegstand met als gevolg een daling van de markthuren. Deze trend, die in 2007 al zichtbaar werd, zal zich ook in 2009 doorzetten.

Op diverse retaillocaties, die in de afgelopen drie jaar zijn geopend, is geanticipeerd op toekomstige bezoekersstromen. Deze ontwikkelingen hebben echter nog niet de gewenste hoeveelheid consumenten weten aan te trekken. Wanneer er leegstand ontstaat dalen de huurprijzen. Voorbeelden van enkele nieuwbouwontwikkelingen die hiermee te maken hebben zijn: Musiskwartier in Arnhem, Almere Stadshart en Drievriendenhof in Dordrecht. In 2006 waren deze locaties nog voor een belangrijk deel verantwoordelijk voor een stijging van de huurprijzen. Een mogelijke oplossing voor de daling van vraaghuren is het betalen van omzethuur. De omzethuur is een vastgesteld percentage van de totale omzet van de retailer. Bij een hoge omzet betaalt de retailer meer huur en vice versa.

In vrijwel elk Europees land zijn omzethuren gebruikelijk. Retailers in Nederland willen hun omzet echter niet vrijgeven. Ook steden als Schiedam en Den Helder zien de vraaghuur langzaam afnemen. Deze gebieden bezitten voldoende potentie. Echter, hiervoor zijn aanpassingen in het bestaande winkelgebied nodig.
 
10 jaar huurprijsontwikkelingen
Het 10-jarig gemiddelde voor huurprijsstijgingen bedraagt 2,4%. Dit is voor een groot deel veroorzaakt door de grote stijgingen in de jaren 1999-2002. Vanaf het jaar 2000 neemt de huurgroei geleidelijk af. De hoogte van de tophuurprijzen hangt sterk samen met de economische situatie. In tijden van hoogconjunctuur stijgen de huurprijzen. Bij een laagconjunctuur is sprake van een stabilisatie of zelfs een daling van de huurprijzen. Dit heeft alles te maken met de vraag naar winkelruimte aan de kant van de retailer. Daarnaast zijn opleveringen van nieuwe winkelontwikkelingen en herontwikkelingen bepalend. Over het algemeen spelen nieuwe ontwikkelingen beter in op de wensen van het winkelende publiek.
Figuur rechterzijde: % jaarlijkse verandering van de vraaghuren van topunits in A1-winkelgebieden in Nederland in de afgelopen 10 jaar (gecorrigeerd voor inflatie).
 
Toekomstperspectief
De concurrentiepositie van de kleine en middelgrote steden in Nederland blijft in 2009 verslechteren ten opzichte van de grote steden. Door de kredietcrisis krijgen retailers een zwaar jaar voor de boeg. Dit geldt vooral voor de kleinere retailers en retailers in aanloopgebieden. 
Naar verwachting nemen de gevraagde tophuurprijzen op de top A1-winkellocaties in Nederland in 2009 licht toe. Ondanks de kredietcrisis blijft er een redelijke vraag naar winkelruimte op toplocaties. Vooral van buitenlandse retailers. Echter de aanloopgebieden van grote steden zullen het komend jaar ook problemen kennen. Het aanbod van winkelunits op A1-winkellocaties blijft beperkt doordat een groot aantal retailprojecten zijn stopgezet of zelfs afgesteld.