Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

Deel perifere kantorenparken dreigt ‘Vogelaarwijken’ te worden

Kantorenmarktrapport Jones Lang LaSalle wijst op het belang van Crisis- en herstelwet


Amsterdam, 15 maart 2010 – Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) presenteert morgen de Randstad Office Market Outlook tijdens de MIPIM in Cannes. Deze jaarlijkse marktrapportage beschrijft het Randstedelijke kantorenlandschap. De belangrijkste obstakels voor de verdere ruimtelijke ontwikkeling van de Randstad zijn volgens de auteurs de congestie en het gebrek aan ruimte gecombineerd met het stilvallen van gebiedsontwikkelingen en kwaliteitsverbetering van woon- en werkmilieu. Jones Lang LaSalle wijst in het rapport op de noodzaak tot stedelijke herontwikkeling en herstructuring, infrastructurele vooruitgang en verduurzaming. Zo blijft de Randstedelijke kantorenmarkt ook voor de toekomst aantrekkelijk en wordt bovendien voorkomen dat kantorenparken in de Randstad de Vogelaarwijken van de toekomst worden.
 
De vastgoedadviseur wijst op het belang van de invoering van de ‘Crisis- en herstelwet’. De productiviteit in de bouw neemt af, de werkloosheid en het aantal faillissementen zal fors toenemen en de aantrekkelijkheid van de Randstad als vestigingsgebied zal verdampen, omdat er niet (voldoende) wordt geïnvesteerd in het op peil houden van de woningvoorraad. Terwijl juist dit laatste de aantrekkelijkheid van de Randstad als vestigingsgebied voor kantoorgebruikers de afgelopen jaren in hoge mate heeft versterkt.

Marijn Snijders, Chairman Jones Lang LaSalle Nederland zegt hierover: “De grootste uitdaging is ervoor te zorgen dat kantoorgebieden geen ‘Vogelaarwijken’ worden. Als overheid en marktpartijen de handen niet ineenslaan voor herstructurering van bestaande locaties en aanzienlijk gaan investeren in de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit, zal de structurele leegstand verder toenemen.”
 
Marktrapportage
Beleggingsmarkt
In 2009 werd in totaal voor circa € 1,65 miljard belegd op de Nederlandse kantorenmarkt; een afname van bijna 70% vergeleken met het jaar 2008 (€ 5,2 miljard). Naar verwachting neemt het beleggingsvolume in 2010 licht toe en komt het totale volume aan beleggingstransacties op de kantorenmarkt uit op een kleine € 2 miljard. Met name Duitse beleggers tonen momenteel interesse voor goede kantoorgebouwen op toplocaties.

In 2009 werd voor circa € 685 miljoen belegd op de kantorenmarkten van de vier grote steden. Dit volume vertegenwoordigt circa 40% van het totale beleggingsvolume op de Nederlandse kantorenmarkt. Hoewel dit volume ruim gehalveerd is vergeleken met het volume in 2008 (€ 1,5 miljard) blijkt dat de Randstad minder te lijden heeft van de beperkte dynamiek op de Nederlandse beleggingsmarkt voor kantoren.

Door de opwaartse ontwikkeling van aanvangsrendementen, is de prijs van kantoren met circa 34% gedaald sinds het hoogtepunt medio 2007. De inmiddels hervonden belangstelling van beleggers resulteerde eind 2009 in een stabilisatie van aanvangsrendementen voor kantoren met langjarige huurcontracten op toplocaties. In de periode 1999 - 2008 bedroeg het gemiddelde jaarlijkse totaalrendement (de som van het netto-exploitatieresultaat en de waardegroei) voor kantoren in de Randstad 9,2%. Hoewel de waardegroei in 2010 naar verwachting eveneens negatief is als gevolg van verdere afwaarderingen, wordt een positief totaalrendement verwacht.

Gebruikersmarkten
Op de gebruikersmarkt verloopt het herstel zeer langzaam. Het opnamevolume in de kantorenmarkt is in 2009 verder gedaald: in de hele Randstad met 35%. De opname in de Randstad kwam in 2009 uit op 676.000 m² vvo terwijl de opname op de toplocaties 144.000 m² vvo bedroeg. De verwachting is dat de opnamecijfers in 2010 op vergelijkbare niveaus uitkomen.
Tegelijkertijd is te zien dat de ontwikkeling van grootstedelijke bouwprojecten sterk is ingezakt. Ambitieuze ontwikkelingen worden niet langer haalbaar geacht en op waardestijging gebaseerde grondexploitaties zijn niet meer realistisch. Daarnaast zijn beleggers en financiers zeer terughoudend en hebben ontwikkelaars weinig financiële mogelijkheden om hun projecten financieel rond te krijgen. Veel ontwikkelaars hebben projecten daarom al stilgelegd of hebben de invulling sterk gewijzigd wat ambitieniveau en schaalgrootte betreft. Doordat de bouwproductie stil komt te liggen, kan er een sterk opwaartse prijsdruk ontstaan, zodra de markt weer aantrekt. Vorige week heeft het ministerie van Economische Zaken bepaald dat ontwikkelaars aanspraak mogen maken op de Garantie Ondernemingsfinanciering (GO-regeling). Hierdoor kan de kredietverstrekking weer op gang komen en wordt een impuls gegeven aan de bouwproductie.
 
De algemene trend van het aanbod binnen de Nederlandse kantorenmarkt is een toename van 40% ten opzichte van eind 2008 en bedraagt circa 6,7 miljoen m² vvo (een leegstandspercentage van 14,7%). Van het totale Nederlandse aanbod had circa 50% betrekking op locaties binnen de Randstad. De toplocaties binnen de Randstad zagen het aanbod toenemen met 34% tot circa 636.000 m² vvo (een leegstandspercentage van 10,6%).
 
Huurprijzen
In vergelijking tot andere internationale toplocaties zijn de huurprijzen binnen de Nederlandse toplocaties het afgelopen jaar relatief stabiel gebleven. De huidige tophuur wordt gerealiseerd op Schiphol Centrum en ligt op een niveau van € 365,- per m² vvo per jaar. In vergelijking tot eind 2008 is dit een daling van 3,0%. Overige toplocaties die eveneens een dalende trend vertoonden, zijn Amsterdam Centrum, Rotterdam Centrum en Kop van Zuid. Op de Amsterdamse Zuidas ligt de tophuur op het niveau van eind 2008, € 335,- per m² vvo per jaar. Daar waar huurprijzen op toplocaties stabiliseren, is op secundaire locaties het einde van de dalende cyclus nog niet in zicht. Door de beperkte vraag naar deze locaties daalt de huurprijs en lopen incentives verder op.

Duurzaamheid is inmiddels een kritieke factor bij huisvestingsbeslissingen bij gebruikers en wordt naar verwachting de komende jaren nog belangrijker. Duurzaamheid biedt daarmee in toenemende mate verhuurkansen aan marktpartijen, die hun portefeuillebeleid hierop afstemmen. Volgens de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) kent de Nederlandse kantorenmarkt in 2020 bij ongewijzigd beleid een leegstand van 14 miljoen m² vvo. Bij duurzame herontwikkeling van kantoren kan de leegstand sterk worden teruggebracht.
 
Aanpassen aan veranderende vraag van gebruiker
“Doordat kantoorgebruikers zich verplaatsen en hun bedrijfsactiviteiten herstructureren, blijven kantorenmarkten voortdurend in beweging. Bovendien gaan organisaties anders om met het gebruik en de functie van hun huisvesting”, aldus Snijders. “In dat kader is ‘Het Nieuwe Werken’ een interessante ontwikkeling, aangezien dit de ruimtebehoefte – en daarmee de vraag naar kantoorruimte – zal beïnvloeden. Om aan die veranderende vraag van de eindgebruiker te kunnen voldoen en om flexibiliteit in de ruimtebehoefte van organisaties te faciliteren, zal op beperkte schaal behoefte blijven aan nieuwbouw. De bouw van nieuwe kantoren moet wel zéér selectief en gefaseerd gebeuren en in nauwe afstemming met de vraagdynamiek vanuit de markt, anders lopen ontwikkelaars en beleggers het risico leegstand te creëren voor de toekomst. De overheid moet bovendien keuzes maken waar nieuwbouw nog wordt toegestaan. De centrale regie dient in handen te liggen van de rijksoverheid, met de provincies als verantwoordelijken in een gebiedsgerichte regisseursrol. Daarnaast moeten gemeenten beter samenwerken. Zonder regionaal overleg en concrete afspraken tussen gemeenten, zullen er kantoorgebouwen blijven verrijzen op ongewenste locaties. Tegelijkertijd zal aan de onderkant een aanzienlijk deel van de voorraad van de markt moeten worden gehaald. Dit kan door sloop, transformatie of herbestemming.”