Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Investeringen in Europees winkelvastgoed stijgen met bijna 60% in vierde kwartaal 2009


Onderzoek van Jones Lang LaSalle toont aan dat het totale transactievolume voor Europees winkelvastgoed met 100 deals uitkwam op €4,5 miljard in het vierde kwartaal van 2009. Dit is een stijging van bijna 60% ten opzichte van de €2,9 miljard uit 66 deals die in het derde kwartaal van 2009 is gerealiseerd. Het totale volume voor heel 2009 kwam uit op €12,3 miljard. Een daling van 32% ten opzichte van het transactievolume van €18,2 miljard in 2008.

Europees vasteland en Nederland
De winkelvastgoedmarkt op het Europese vasteland bleef last houden van hoge financieringslasten en beperkte beschikbaarheid van kapitaal. Het volume bleef hier dan ook steken op €7,3 miljard, een daling van 40% ten opzichte van het voorgaande jaar. Eind 2009 nam de beleggingsactiviteit toe. Met €2,5 miljard uit 65 transacties kwam het transactievolume voor het vierde kwartaal 40% hoger uit ten opzichte van het derde kwartaal. Nederland droeg in 2009 circa 14% (€625 miljoen) bij aan het totale Europese transactievolume. In het vierde kwartaal vonden er 11 transacties plaats met een totale waarde van €206 miljoen. De grootste verkooptransactie was het winkelcentrum De Parade in Bergen op Zoom (€44,5 miljoen).

Duitsland meest actieve land op Europees vasteland
Zoals voorspeld in 2008 door Jones Lang LaSalle bleven het Verenigd Koninkrijk, Duitsland, Italië en Frankrijk de Europese markt voor winkelvastgoedinvesteringen domineren. Hier is per land een transactievolume van meer dan €1 miljard gerealiseerd. Het Verenigd Koninkrijk kende de meeste activiteit. In het vierde kwartaal vonden hier meer dan 40 transacties plaats met een totale waarde van €2 miljard; bijna tweemaal zoveel als in het 3e kwartaal van 2009. De twee meest opmerkelijke transacties waren de verkoop van een supermarktportefeuille van Tesco aan een Brits pensioenfonds voor €427 miljoenen en de verkoop van het winkelcentrum Silverburn in Glasgow voor €328 miljoen.
Met vier transacties van meer dan €100 miljoen was Duitsland de meest actieve markt op het Europese vasteland. Deze droeg 21% bij aan het totale transactievolume in 2009. De aandeelverkoop van het winkelcentrum Thier-Gelände in Dortmund (€225 miljoen) en de verkoop van het winkelcentrum Mercado in Hamburg (€164 miljoen) benadrukken de relatief solide markt. Frankrijk en Italië realiseerden in 2009 beide een totaalvolume van circa €1,2 miljard. Frankrijk kwam in het vierde kwartaal net boven de €500 miljoen uit (inclusief de Decathlon-winkelportefeuille van €115 miljoen). 
 
Investeerders richtten zich in 2009 vooral op A-kwaliteit vastgoed in de belangrijkste West-Europese markten. Met 56% van alle winkelvastgoedtransacties handelde men vooral in winkelcentra. Hiervan is 66% (€4,8 miljard) gerealiseerd op het Europese vasteland, dit was in 2008 55% (€6,8 miljard). Door gebrek aan hoogwaardig vastgoed en hoge financieringslasten, namen investeringen in retail parks van €2,5 miljard in 2008 aanzienlijk af tot €526 miljoen in 2009.
In 2009 waren institutionele beleggers de meest actieve groep. Zij verhandelden bijna een kwart van het totale Europese volume. Op het Europese vasteland waren de fondsen met €1,8 miljard aan transacties het meest actief. Hiervan  nam Duitsland ruim €0,5 miljard voor zijn rekening. De grootste investeerder was Union Investment. De voornaamste groep verkopers in Europa bestond uit niet-beursgenoteerde ontwikkelaars en vastgoedbedrijven, gedreven door het opschonen van hun balans. Zij waren in 2009 verantwoordelijk voor €2,9 miljard aan verkopen, een kwart van het gerealiseerde volume in 2008.

Een belangrijke trend die zich in 2009 doorzette, was de afname in cross border-investeringen. Investeerders gaven de voorkeur aan de eigen thuismarkten. Slechts 40% van de transacties op het Europese vasteland kende minimaal één handelende partij van buitenlandse afkomst, vergeleken met 67% in 2008 en 76% in 2007. We verwachten dat deze trend in 2010 zal omkeren naar een toename in
cross border-investeringen.

Het aandeel portefeuilletransacties vertegenwoordigde 22% van het totale volume in Europa en nam tegen het einde van 2009 toe tot bijna één derde. Onderdeel hiervan waren vijf portefeuilles van meer dan €100 miljoen waarvan drie sale & leaseback-transacties.

Jeremy Eddy, Hoofd European Retail Capital Markets bij Jones Lang LaSalle: “In heel Europa verwachten we in het eerste halfjaar van 2010 een sterke start door een toename van het aantal transacties. Daarnaast zien we dat spelers met voldoende eigen vermogen (equity spelers) en vastgoedorganisaties toenadering tot elkaar zoeken voor het vormen van joint ventures. Equity spelers krijgen toegang tot de markt en haar kansen, terwijl vastgoedinvesteringsfondsen en vastgoedondernemingen hun eigen vermogen aanvullen en hun Europese spreiding vergroten om extra inkomsten te genereren. Veel kapitaal zal geïnvesteerd worden in het topsegment van de markt. We verwachten dat de verkoopwaarde voor secundair vastgoed onder druk blijft staan omdat deze zich moet aanpassen aan de rendementverwachtingen van opportunistische kopers. Zij vormen in dit marktsegment een significante groep.”
 
Richard Dallinga, National Director Retail bij Jones Lang LaSalle Nederland: “De Nederlandse investeringsmarkt voor winkelvastgoed herstelde zich gedurende de tweede helft van 2009. Dit herstel zal zich naar verwachting doorzetten in de eerste helft van 2010. Doordat diverse beleggers strategische keuzes maken die leiden tot de verkoop van winkelvastgoed, komt er ook steeds meer kwalitatief hoogwaardig winkelvastgoed op de markt beschikbaar. Het afsluiten van transacties blijft de komende periode echter nog moeizaam verlopen. Dit komt in de eerste plaats doordat er nog steeds een onbalans is tussen vraag en aanbod van winkelvastgoed. Daarnaast blijven veel marktpartijen nog hinder ondervinden bij het verkrijgen van kapitaal.”