Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

Europese gebruikersmarkten vertonen tekenen van voorzichtig optimisme

Jones Lang LaSalle publiceert European Property Clock voor vierde kwartaal


Volgens Jones Lang LaSalle’s Q4 2009 European Property Clock  vertonen de Europese economieën nog steeds bemoedigende tekenen van economisch herstel. De vertraging tussen economisch herstel en de Europese vastgoedmarkten is echter ook dit keer aanwezig. Daarnaast zijn er grote verschillen in de positie van de huurcyclus van regionale markten. Zo wordt op bepaalde markten in 2010 een groei van de tophuren verwacht, terwijl voor andere markten nog steeds wordt uitgegaan van een daling.
 
Op regionaal niveau nam de European Prime Office Rental Index, die is gebaseerd op de gewogen huurontwikkelingen van 24 markten, in het vierde kwartaal van 2009 opnieuw af met 0,8%. In heel Europa liggen de tophuren gemiddeld 13,6% onder het niveau van een jaar geleden en 16,8% lager dan de piek in het tweede kwartaal van 2008. In negen van de 24 indexmarkten namen de tophuren gedurende het vierde kwartaal van 2009 verder af, van -4,3% in Warschau tot -1,7% in München. Onder die markten bevonden zich ook andere grote Duitse markten, zoals Frankfurt (-2,9%), Berlijn (-2,4%) en Düsseldorf (-2,2%), die tot nu toe achterliepen op de Europese cyclus. Londen, waar de tophuren sinds hun piek met bijna 35% zijn gedaald, is momenteel de eerste markt die het einde van de neergang heeft bereikt.
 
Door het groeiende vertrouwen is het de verwachting dat de tophuren in Londen in het eerste kwartaal van 2010 stijgen.
Ruben Langbroek, Head of Research bij Jones Lang LaSalle Nederland: “Hoewel de economische vooruitzichten verbeteren, is de situatie op de Europese arbeidsmarkt nog altijd zwak. Dat de werkloosheidscijfers meevallen, komt mede door de stimuleringsmaatregelen van overheden. Hoewel het vertrouwen op de zakelijke gebruikersmarkten in Europa is verbeterd sinds het dieptepunt van begin 2009, blijven organisaties zich bewust richten op het terugdringen van de huisvestingslasten. Sommige bedrijven maken van de gelegenheid gebruik, door te profiteren van de lage huren en door te verhuizen naar toplocaties of door over de huur te onderhandelen.”

De vraag naar kantoorruimte op de Europese vastgoedmarkt is gedurende het laatste kwartaal van 2009 met 28% gestegen tot een niveau van 2,8 miljoen m2, ongeveer hetzelfde niveau als in het vierde kwartaal van 2008. Hierdoor komt de jaarlijkse opname op de Europese kantorenmarkt in 2009 uit op 9,1 miljoen m2. Vergeleken met 2008 lag de vraag naar kantoorruimte echter 26% lager en 23% onder het vijfjarige gemiddelde. Over het algemeen vertoonden 16 van de 24 indexmarkten gedurende het vorige kwartaal een sterker opnameniveau, met Amsterdam, Brussel en Madrid aan kop, ook al was het absolute opnameniveau nog altijd laag.
 
Begin jaren  90 liep het herstel op de Europese verhuurmarkt drie jaar achter op het herstel op de beleggingsmarkt. Jones Lang LaSalle gelooft dat de cyclus dit keer anders is en dat een aantal kantorenmarkten de bodem van hun huurcyclus bereiken.
 
Langbroek zegt hierover: “Voor Londen, Oslo en Warschau verwachten we geen huurdalingen meer. Op andere markten valt er echter nog steeds een daling van de huren te verwachten. Ook in Nederland staan tophuren onder neerwaartse druk. Dat komt mede door een groeiend aanbod en aan lage opnamedynamiek. Het opnameniveau op de Nederlandse kantorenmarkt kwam in 2009 uit op 1,2 miljoen m2, een afname van 32% ten opzichte van 2008. Toch is het de verwachting dat de verschillende Europese verhuurmarkten deze cyclus sneller herstellen, omdat ontwikkelingen worden uitgesteld of afgeblazen.
 
In totaal verwachten we dat de ontwikkelpijplijn in Europa in 2010 bijna 30% lager zal liggen ten opzichte van 2009, wat een stimulans biedt voor het uiteindelijke herstel in Europese huurniveaus. Aan de andere kant geloven we dat, hoewel het herstel in vraag traag zal zijn, we de bodem van opnameniveaus voor kantoorruimte hebben bereikt. We verwachten dat bruto opnamevolumes op de Europese kantorenmarkt in 2010 circa 15% hoger liggen ten opzichte van 2009. Dat neemt echter niet weg dat de opname zich de komende vijf jaren waarschijnlijk niet tot het niveau van het langjarig gemiddelde herstelt.”

Ondanks de significante verschillen tussen de markten onderling, is de positieve verschuiving die op de meerderheid van de markten wordt waargenomen een teken van de mate waarin en de snelheid waarmee de markten zich door hun cyclus zijn bewogen.
 
Langbroek tot slot: “De positie op de European Property Clock toont de verschillen tussen markten in de Europese regio aan. Ondanks de aanhoudende economische risico's en de risico's op de vastgoedmarkt, valt te verwachten dat sommige markten tegen het einde van 2010 in een fase van huurgroei terecht zullen komen, ruim boven de voorspellingen die nog maar zes maanden geleden ten aanzien van de markt werden gedaan. Wij verwachten dat eersteklas kantoorhuren in Europa in 2010 in totaal ongeveer 3% lager liggen dan in 2009. Voor 2011 zijn de vooruitzichten overigens licht positiever.”