Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Huurprijzen winkelunits Top A1-locaties dalen door recessie

Groei huurprijzen winkelunits naar laagste niveau in tien jaar


Jones Lang LaSalle rapporteert vandaag over de huurprijsontwikkeling op de Nederlandse winkelvastgoedmarkt. De huurprijzen op de A1-winkellocaties zijn als gevolg van de financiële crisis en economische recessie in 2009 gedaald. Voor het eerst in het afgelopen decennium is sprake van een negatieve groei van de reële winkelhuurprijzen. Op de top A1-winkellocaties in belangrijkste winkelsteden daalden de huurprijzen licht of bleven redelijk stabiel. In de middelgrote en kleine steden in Nederland zijn de gevolgen van de economische neergang al langer zichtbaar en daalden de huurprijzen het afgelopen jaar relatief sterk. Ook de huurprijzen van veel nieuwbouwontwikkelingen die in de afgelopen jaren zijn opgeleverd, staan sterk onder druk.
 
Huurprijsontwikkelingen op A1-winkelgebieden
Afgelopen jaar zijn de reële winkelhuurprijzen voor nieuw te verhuren standaard winkelunits op A1-winkellocaties gemiddeld met 0,6%  gedaald. Door de economische neergang is de vraag naar winkelvastgoed vanuit retailers sterk afgenomen, waardoor de huurprijzen zijn gedaald. De vraag vanuit retailers naar winkelunits op A1-winkellocaties in de grotere steden met veel passanten was nog steeds aanwezig. Desondanks was ook in de belangrijkste winkelgebieden van Nederland (Amsterdam, Maastricht, Utrecht, Rotterdam, Eindhoven en Den Haag) voor het eerst sinds jaren sprake van een negatieve huurgroei. De daling bleef met 0,4% beperkt. In 2008 stegen de reële huurprijzen hier nog met 1,1% en in 2007 met 1,3%.
 
De top-5 van vraaghuren in Nederland op A1-winkellocaties ziet er momenteel als volgt uit:
1. Kalverstraat in Amsterdam: € 2.280,-- per m² per jaar.
2. Grote Staat in Maastricht: € 1.670,-- per m² per jaar.
3. De Lange Elisabethstraat in Utrecht: € 1.620,-- per m² per jaar.
4. Lijnbaan in Rotterdam: € 1.570,-- per m² per jaar.
5. Kleine Staat in Maastricht: € 1.520,-- per m² per jaar.
 
In Eindhoven wordt de tophuur gerealiseerd aan de Demer en bedraagt € 1.365,-- per m² per jaar. In Den Haag bedraagt de tophuur € 1.350,-- per m² per jaar en wordt gerealiseerd in de Spuistraat.

De economische gevolgen voor de huurprijsontwikkeling is het sterkst merkbaar op de A1-winkelgebieden in de 57 kleine en middelgrote steden. Hier daalden de huurprijzen gemiddeld met 1,0% als gevolg van de afgenomen vraag naar winkelruimte. Financieel gezonde retailers die het afgelopen jaar expandeerden, richtten zich vooral op grote steden met meer dan 80.000 inwoners. De concurrentiepositie van de winkelgebieden in kleine en middelgrote steden verslechtert al enkele jaren ten opzichte van de grote steden. In 2007 en 2008 bleef het achterblijven van de huurgroei beperkt door expanderende retailers. Door de economische situatie is de verslechtering van de concurrentiepositie echter duidelijker zichtbaar geworden.
 
Ook op diverse retaillocaties, die in de afgelopen drie jaar zijn geopend, daalden de huurprijzen. Hier is bij de opening geanticipeerd op toekomstige bezoekersstromen. Deze ontwikkelingen hebben echter nog niet de gewenste hoeveelheid consumenten weten aan te trekken. Door de economische neergang blijft de vraag van retailers achterwege, met als gevolg dat de huurprijzen onder druk staan. Voorbeelden van enkele nieuwbouwontwikkelingen die hiermee te maken hebben zijn: Musiskwartier in Arnhem, Almere Stadshart en Drievriendenhof in Dordrecht. In 2006 waren deze locaties nog voor een belangrijk deel verantwoordelijk voor een stijging van de huurprijzen.
 
Historische huurprijsontwikkeling
Het 10-jarig gemiddelde van huurprijsstijgingen bedraagt 1,9%. Dit is voor het groot deel veroorzaakt door grote stijgingen in de jaren 2000-2002. Vanaf het jaar 2000 neemt de huurgroei geleidelijk af. De hoogte van de tophuurprijzen hangt sterk samen met de economische situatie. In tijden van hoogconjunctuur stijgen de huurprijzen. Dit heeft alles te maken met de vraag naar winkelruimte aan de kant van de retailer. Daarnaast zijn opleveringen van nieuwe winkelontwikkelingen en herontwikkelingen bepalend. Over het algemeen spelen nieuwe ontwikkelingen beter in op de wensen van het winkelende publiek. Bij een laagconjunctuur is sprake van een stabilisatie of zelfs een daling van de huurprijzen, zoals in 2009 heeft plaatsgevonden. Voor het eerst in het afgelopen decennium is er sprake van een negatieve groei van de reële winkelhuurprijzen.
 
Toekomstperspectief
Naar verwachting zet het herstel van de Nederlandse economie door in 2010. Consumenten blijven komend jaar voorlopig nog voorzichtig ten aanzien van hun bestedingen, mede door de oplopende werkloosheid en het nog altijd lage consumentenvertrouwen. De vraag van retailers naar winkelruimte op A1-winkellocaties zal komend jaar enigszins toenemen, maar ook zij blijven voorzichtig. De huurprijzen voor winkelunits op A1-locaties blijven naar verwachting vrijwel stabiel in 2010.
 
Op de top A1-winkellocaties in belangrijkste winkelsteden zullen dit jaar de huurprijzen naar verwachting licht groeien. De vraag naar winkelruimte komt hier vooral van financieel gezonde retailers die willen expanderen en buitenlandse retailers die de Nederlandse markt willen betreden.
De winkelhuurprijzen voor A1-locaties in de kleine en middelgrote steden in Nederland laten komend jaar nog een daling zien, al is de daling minder scherp dan het afgelopen jaar. De vraag komt vooral van zittende retailers die zich vanuit de aanloopstraten verplaatsen naar het A1-winkelgebied. De aanloopgebieden kennen dit jaar daarom nog voldoende problemen. Retailers in deze gebieden hebben daarom nog een zwaar jaar voor de boeg. Leegstand loopt op, met als gevolg een verdere daling van de markthuren.