Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

Stabilisatie tophuren op Europese kantoormarkten

Jones Lang LaSalle publiceert European Office Clock voor 3e kwartaal


Amsterdam, 30 oktober 2009 – Uit het rapport European Office Property Clock van Jones Lang LaSalle blijkt dat de tophuren op de meeste Europese vastgoedmarkten in het derde kwartaal van 2009 zijn gestabiliseerd. De European Prime Office Rental Index, die is gebaseerd op de gewogen prestaties van 24 markten, daalde in het derde kwartaal met slechts 0,8%. Desalniettemin liggen de tophuren in heel Europa momenteel 16% beneden het niveau van vorig jaar, een dergelijke daling in de huurprijzen is nog nooit eerder geregistreerd. 
De tophuren daalden nog verder in Dublin (-11,1%), Madrid (-6,3%), Praag (-4,5%) en Barcelona (-4,4%). Op 16 markten, waaronder die van Londen en Parijs, bleven de huurprijzen echter op het niveau van het tweede kwartaal.
Ruben Langbroek, Head of Research van Jones Lang LaSalle Nederland: “In steden waar de huurniveaus zich stabiliseren, bieden verhuurders steeds meer incentives aan om huurders te lokken. Verschillende markten zitten momenteel bijna op het dieptepunt van hun neerwaartse cyclus en zullen zich stabiliseren, maar verwacht wordt dat de huurprijzen nog beperkt verder zullen dalen.”
Ondanks de verbeterde economische cijfers in de meeste Europese landen, als gevolg van stimuleringsmaatregelen en overheidsinterventie, verbetert het sentiment in het bedrijfsleven maar heel voorzichtig. Bedrijven ondergaan nog steeds ingrijpende herstructureringsprocessen en waren het afgelopen kwartaal vooral gericht op het verlengen van bestaande huurcontracten. Na een kortstondig herstel in het tweede kwartaal, toen de totale opname in Europa met 19% verbeterde, heeft een stabilisatie van de dynamiek op de gebruikersmarkt plaatsgevonden in het derde kwartaal (opname van 2,2 miljoen m²). Vergeleken met de eerste drie kwartalen van 2008 ligt de vraag naar kantoorruimte in Europa tot nu toe echter 34% lager en bijna 30% beneden het 5-jarige gemiddelde. Deze stabilisatie van de algehele vraag in Europa wordt ondersteund door bepaalde markten waar een groeiende opname over het kwartaal werd geregistreerd, waaronder grote markten zoals Milaan (+75%), Londen (+64%) en Moskou (+17%). Sommige grote markten, zoals die van Parijs en Stockholm, werden echter geconfronteerd met een verdere daling. In de Nederlandse steden steeg het opnamevolume sterk in Rotterdam en Utrecht ten opzichte van het tweede kwartaal. In Eindhoven, Den Haag en Amsterdam daalde het opnamevolume met respectievelijk 65%, 53% en 39%.
 
De bouwactiviteit neemt af en de opleveringsvolumes zullen de komende jaren naar verwachting dalen. Projecten die voor het begin van de recessie zijn gestart worden echter nog afgemaakt, waardoor er in de eerste drie kwartalen van dit jaar ongeveer 5,6 miljoen m² is opgeleverd in Europa. In Nederland zien we een vergelijkbare ontwikkeling, na 2010 droogt de ontwikkelingspijplijn in snel tempo op. 
Door de combinatie van nieuwe opleveringen en afnemende ruimtewensen wordt de leegstand in Europa verder opgedreven. In het derde kwartaal nam de leegstand toe tot 9,7%, oftewel 50 basispunten meer sinds het tweede kwartaal van 2009. De leegstand vormt met name een probleem in Centraal- en Oost-Europa, waar de gemiddelde leegstand gedurende de laatste twaalf maanden met bijna 1.000 basispunten steeg tot 15,6%, een recordhoogte. Dit overaanbod wordt deels veroorzaakt door de neergang van de markt in Moskou, maar ook Boedapest, Praag en Warschau zagen hun hoeveelheid lege kantoorruimtes aanzienlijk groeien.
Ook in West-Europa overtreft het aanbod de vraag, met in het afgelopen jaar een toename van 200 basispunten tot 9,2%. Een groot aantal opleveringen en een zwakke vraag zorgden voor het eerst sinds 2003 voor een negatieve netto absorptie van ruim een half miljoen vierkante meters. In het buitenland werd de meest significante groei in de leegstand gedurende het kwartaal geregistreerd in Warschau (+140 basispunten tot 7,1%) en Barcelona, Den Haag, Moskou en Boedapest (elk 110 basispunten erbij). De leegstand in Europa varieert nu van 21,8% in Dublin tot 4,1% in Luxemburg. De leegstand in Amsterdam, Eindhoven, Utrecht, bedraagt respectievelijk 14,6%, 12,3%, 10,9%. De steden Rotterdam en Den Haag noteren leegstandspercentages van respectievelijk 9,4% en 6,7%.
Ruben Langbroek, concluderend: “Hoewel er sprake is van een afname, blijft het aanbod in Europa over het algemeen hoog, met 2,5 miljoen m² aan opleveringen tegen het einde van het jaar, waarvan eenderde in Centraal- en Oost-Europa, met name in Moskou. Gezien de fragiele vooruitzichten aan de vraagzijde zal de leegstand naar verwachting verder toenemen. Door de aanzienlijke hoeveelheden onderverhuurde ruimte zullen de huurprijzen onder druk blijven staan in Europa.”