Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

Europese industriële beleggingsvolumes 1e helft 2009 op jaarbasis 50% lager; activiteit vertoont momenteel wel een verbetering

De zwakke economische situatie blijft de gebruikersmarkten parten spelen, aldus Jones Lang LaSalle’s jongste rapport over de Europese logistieke sector


Amsterdam, 7 oktober 2009 – Blijkens het binnenkort te verschijnen rapport van Jones Lang LaSalle, European Industrial Markets - Autumn 2009, over de Europese industriële vastgoedmarkten, kwamen de totale directe investeringen in industrieel vastgoed in de eerste helft van 2009 uit op € 2,2 miljard, een terugval van 45% ten opzichte van het tweede halfjaar van 2008 en 50% minder dan in het eerste halfjaar van 2008.

Chris Staveley, hoofd van het team Pan European Capital Markets bij Jones Lang LaSalle: “Hoewel de algehele beleggingsactiviteit gedurende de eerste helft van het jaar bescheiden bleef, vond er in het tweede kwartaal een stabilisatie van de beleggingsvolumes plaats met een opleving in het sentiment, dat aanzienlijk positiever was dan de transactievolumes doen vermoeden. Hoewel een volledig herstel afhankelijk is van de kredietmarkten en de gebruikersmarkten, die vooralsnog zwak lijken te blijven, verwachten we dat de transactievolumes zullen blijven toenemen en dat de belangstelling van beleggers gericht zal zijn op een klein segment topvastgoed op de belangrijkste markten.”

De Britse industriële markt zag haar marktaandeel aanzienlijk toenemen, met name door een sterke prijscorrectie sinds het einde van 2007. In de eerste helft van 2009 was de Britse markt verantwoordelijk voor de helft van alle Europese investeringen in industrieel vastgoed. De belangrijkste West-Europese markten registreerden daarentegen een transactievolume van slechts € 750 miljoen, oftewel een afname van 61% ten opzichte van het eerste halfjaar van 2008 en 40% vergeleken met het tweede halfjaar van 2008. De sterkste daling van de investeringsactiviteit vond plaats in Duitsland, met een terugval van 80% vergeleken met het eerste halfjaar van 2008 en 86% ten opzichte van het tweede halfjaar van 2008. In Nederland was de daling minder sterk. In vergelijking tot het eerste halfjaar van 2008 een daling van slechts 15% en ten opzichte van het tweede halfjaar van 2008 een daling van 33%.

De cijfers van Jones Lang LaSalle suggereren ook dat de industriële aanvangsrendementen op het punt staan zich te stabiliseren. In het tweede kwartaal van 2009 bevond het gewogen gemiddelde aanvangsrendement van het topsegment van de logistieke markt  zich volgens Jones Lang LaSalle op 8,00%. Na opwaartse verschuivingen van 60 basispunten in het vierde kwartaal van 2008 en 40 basispunten in het eerste kwartaal van 2009, kwam de markt meer tot rust met een opwaartse beweging van nog eens 30 basispunten in het tweede kwartaal van 2009. In Nederland heeft er na een stabiel eerste kwartaal een opwaartse correctie van 25 basispunten plaatsgevonden in het tweede kwartaal. Toch lijkt hiermee een bodem bereikt aangezien de top netto aanvangsrendementen in het derde kwartaal stabiel zijn gebleven op 7,00%.


Chris Staveley voegt toe: “Het Verenigd Koninkrijk was de eerste markt waar een daling van aanvangsrendementen werd waargenomen, dankzij een grotere concurrentie op de markt voor ’prime’ vastgoed. Een aantal markten, met name de belangrijkste in West-Europa, begint nu weer in de buurt te komen van het langjarig historisch gemiddelde aanvangsrendement, terwijl er op andere markten nog steeds aanvangsrendementen worden genoteerd die lager zijn dan het gemiddelde op de lange termijn. Veel van deze markten, met name in Centraal-, Oost- en Zuid-Europa, hebben de laatste jaren een groeiproces doorgemaakt. Verwacht wordt dat deze aanvangsrendementen stabiliseren op een niveau onder het langjarig gemiddelde.”


De totale gebruikersopname op de belangrijkste Europese markten voor distributiecentra voor zover in de analyse van Jones Lang LaSalle meegenomen, kwam in het eerste halfjaar van 2009 uit op 4,7 miljoen m². Deze opname daalde vergeleken met het vorige halfjaar (tweede helft 2008) met 28% en lag 36% lager dan in het eerste halfjaar van 2008.
Door de afname van de gebruikersvraag en de moeilijke omstandigheden op de kredietmarkten, zijn de nieuwbouwactiviteiten de laatste 12 maanden aanzienlijk afgenomen. Desalniettemin werd er volgens de cijfers van Jones Lang LaSalle in Europa in het eerste halfjaar van 2009 voor 3,6 miljoen m² aan nieuwbouw opgeleverd, slechts 25% minder dan in de eerste helft van vorig jaar. Vergeleken met bestaande bouw bleven de nieuwbouwopleveringen met name sterk in Polen en Tsjechië, vooral dankzij projecten die reeds in 2008 van start waren gegaan.


Rik Sonneveld, Hoofd Logistics bij Jones Lang LaSalle:
 “Hoewel de omstandigheden milder beginnen te worden, heeft de ontwikkeling van industrieel vastgoed nog steeds last van financiële beperkingen. Doordat de vraag naar verwachting nog minimaal de komende 12 tot 18 maanden beperkt zal blijven, zal er een aanzienlijk kleiner aantal nieuwbouwprojecten van start gaan. Bovendien is er binnen de bedrijfsruimtemarkt een consolidatie- en concentratieslag gaande. Logistieke dienstverleners kijken kritisch naar hun supply chain en richten deze waar nodig efficiënter in. Voor veel dienstverleners betekent dit het sluiten van relatief kleine locaties en concentratie van activiteiten naar één relatief grote en goedkopere locatie. Hierbij gaat de vraag veelal uit naar de reeds bewezen logistieke ‘hotspots’, waardoor huurprijzen op deze, veel zuidelijke locaties, redelijk op niveau blijven.”
Sonneveld besluit: “We verwachten echter dat de gunstige omstandigheden voor gebruikers in 2010 zullen zorgen voor een meer dynamische gebruikersvraag, aangezien veel bedrijven alsnog de ruimte zullen proberen te bemachtigen die ze eerder vanwege de schaalgrootte niet in gebruik wilden nemen. Bovendien zullen de steeds sterker wordende aanwijzingen van verbeterde vooruitzichten voor de economische groei en de verwachtingen van een sterkere groei van de Europese economie in 2011 leiden tot een toename van de internationale handelsvolumes. Hierdoor zal de bestaande leegstand op de topmarkten mogelijk snel worden opgevangen. Aangezien het enige tijd kan duren voordat projectontwikkelaars op de groeiende vraag zullen reageren, kan een beperkte ontwikkelingsactiviteit op de korte termijn leiden tot een aanbodtekort in 2011.”