Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nieuws

Amsterdam

Europese commerciële direct-vastgoedbeleggingen stijgen 40% in Q3 2009

Update Europese beleggingsmarkt door Jones Lang LaSalle


Expo Real, Munchen, 6 oktober 2009– Jones Lang LaSalle’s update over de Europese commerciële direct-vastgoedbeleggingsmarkt, die vandaag bekendgemaakt werd tijdens de Expo Real, toont aan dat directe beleggingen in commerciëel vastgoed in Europa in Q3 2009 gestegen zijn naar €18 miljard, een stijging van 40% ten opzichte van €12,9 miljard in Kw2 2009).

Eric de Clercq Zubli, Managing Director bij Jones Lang LaSalle Nederland zegt: “Dit is het tweede opeenvolgende kwartaal met stijgende transactievolumes. We denken het dieptepunt inmiddels dus te hebben bereikt. We verwachten dat de volumes in Q4 2009 de sterkste van het jaar zijn en dat de volumes over het gehele jaar meer dan € 60 miljard zullen bedragen. Ondanks de stijging in transactieactiviteiten, verwachten we dat de volumes aan het einde van het jaar 45% lager zullen zijn dan in 2008, die op hun beurt 55% lager waren dan in 2007.”

De Clercq Zubli vervolgt: “Tijdens de zomer verbeterde het sentiment op de Europese markt duidelijk en nu is er op een aantal Europese markten duidelijke tekenen van toename van vertrouwen. Op dit moment is het positievere sentiment één van de belangrijkste drijfveren van de stijging in interesse en transactieactiviteit in alle sectoren en op de meeste markten.”

Ruben Langbroek, Head of Research bij Jones Lang LaSalle Nederland voegt daaraan toe: ”De interesse van beleggers blijft gericht op  ‘prime’ product, zijnde hoogwaardige beleggingen met een laag risicoprofiel, die directe en langjarige inkomsten produceren. Actieve beleggers hebben ook een duidelijke voorkeur voor de volwassen, meer transparante markten in West-Europa en de markten waar prijzen het meest gedaald zijn — in sommige gevallen tot 50%. Het resultaat hiervan is dat markten in Europa nu geconfronteerd worden met zeer verschillende verwachtingen. Dit leidt tot een meer ontwrichte Europese beleggingsmarkt dan we in tijden hebben gezien.”

Nu de onzekerheid heeft plaatsgemaakt voor een voorzichtig herstel van vertrouwen, zijn beleggers weer bereid in te stappen. Vastgoedfondsen hebben dankzij de koersrally sinds maart en enkele aandelenemissies weer meer kapitaalsmiddelen om te investeren. Duitse open-ended fondsen hebben een aanzienlijke kapitaalinstroom gehad en zijn als groep actief gebleven in de Europese regio. Europese REIT’s hebben door middel van een combinatie van claimemissies en de verkoop van activa hun balans versterkt; ze bevinden zich nu in een betere positie en willen de markt opnieuw toetreden als kopers. Een aantal opportunistische beleggers richt zich bovendien op het uitgeven van obligaties.

Grensoverschrijdende beleggingsstroom
Grensoverschrijdende beleggingen blijven terrein winnen en groeien over het algemeen sneller dan binnenlandse beleggingen. Bepaalde markten zoals Duitsland, Zweden en Rusland blijven voornamelijk gericht op het binnenland terwijl het VK, Spanje en Frankrijk aanzienlijke interesse voor grensoverschrijdende beleggingen hebben meegemaakt in Q3 ten opzichte van Q1 dit jaar. Langbroek legt uit: “Hoewel met name particuliere beleggers meer lokaal bezig zijn en ook een aantal institutionele beleggers zich terugtrekt richting de thuismarkt, zie je dat de grotere opportunistische beleggers een meer internationale focus hebben en markten selecteren die nu een opwaartse trend laten zien. Zij profiteren van het feit dat die markten voorop lopen in het herstel.”

Beschikbaarheid van krediet
Feit blijft dat krediet nog altijd in slechts beperkte mate beschikbaar is. De banken bepalen zodoende het definitief herstel op de vastgoedbeleggingsmarkt. De Clercq Zubli zegt daarover: “We zagen weliswaar een versoepeling van de beschikbaarheid van krediet op de Europese markt, vooral voor nieuwe aankopen van prime gebouwen. Echter, de criteria voor deze leningen blijven strak en beoordelingsprocessen zijn zeer strikt. Desalniettemin is het resultaat van deze versoepeling een stijging van het aantal grotere deals waarbij de gemiddelde grootte van de transactieomvang toeneemt. Een volledig herstel van de markt, waaronder beleggingen in ‘added value’ producten en nieuwbouwontwikkelingen, zal echter afhankelijk zijn van de herkapitalisatie van de sector, waaronder de balansen van banken en CMBS.”

Rendement en prijzen
Langbroek vervolgt: “Het huidige beperkte aanbod van kwaliteitsproduct oefent een neerwaartse druk uit op ‘prime’ aanvangsrendementen in de markten die toenemende interesse van beleggers hebben. Op sommige markten, zoals Londen, leidt dit momenteel bovendien tot versoepeling van eisen van beleggers. Beleggers zijn bereid om minder goede objecten te kopen, of in beperkte mate risico’s te nemen, zoals gedeeltelijke leegstand. De markten die gedomineerd worden door binnenlandse beleggers hebben niet veel prijscorrecties gezien, waardoor beleggers daar een afwachtende houding aannemen. Hierdoor wordt de liquiditeit op deze markten nog beperkter. Van herstel zal op die markten voorlopig nog geen sprake zijn. Omgekeerd zien we op de markten die aanzienlijke prijscorrecties hebben meegemaakt en die interesse van beleggers hebben aangetrokken de liquiditeit verbeteren, wat op zijn beurt gunstigere omstandigheden voor de vastgoedbeleggingsmarkt creëert.”

Economie en gebruikersmarkten
De Clercq Zubli zegt tot slot: “Zorgen over de bredere economie blijven bestaan, hoewel recente verwachtingen iets naar boven bijgesteld zijn. Economieën beginnen weer positieve groeicijfers te laten zien. Echter, door de oplopende werkloosheid, vraaguitval en onzekerheid over definitief herstel zal de gebruikersvraag op de Europese vastgoedmarkten zwak zal blijven. Vastgoed is historisch gezien een sector die achterblijft op de bredere economie, dus de gebruikersmarkten voelen nu pas echt de klappen.
Huren zullen op de meeste markten blijven dalen tot in 2010 en opnamevolumes zullen rond een historisch laag niveau liggen, waarbij de netto-opname op vele markten ten minste een jaar lang negatief zal zijn. Hoewel een paar markten dalende huren zullen zien in 2011, zal het herstel, wanneer dit komt, over het algemeen zwak zijn.”